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[讨论]房屋易主，房客面临被扫地出门 [复制链接]

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离线lbchn

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只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 2009-08-31
— 本帖被 小w 执行锁定操作(2011-01-15) —
今天报纸上看到个有趣的案例，大家讨论一下：

　　去年6月9日，在外做生意的张×急需用钱，而陈×没地方住，于是两人签订“协议书”：陈×借给张×4万元，张×无需支付利息，但应3年内还清本金；张×将自己的一处房屋交由陈×使用，陈×无需支付房租。协议还约定，在陈×使用该处房屋期间，张×不得将该房屋出售或出租。

　　但仅一个多月后，张×就与刘×签订了一份房屋买卖合同，以9.8万元价格将房屋转让。次月，刘×拿到房产证后，命令陈×搬出，但陈×以“协议书”为证，不肯搬离。
　　

大家分析一下，刘×起诉要求陈×搬离能否获得支持？

如果陈×获得法院支持，刘×和张×之间应如何善后？
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离线ande111111

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只看该作者 沙发  发表于: 2009-08-31
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离线风中散發

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只看该作者 板凳  发表于: 2009-09-01
具体的法律知识我不懂，不过法律知识一般都是从生活日常的简单对错和道德规范引申出来的，所以上述案例我认为关键点还是在张X身上，“刘×起诉要求陈×搬离”本身起述对像就错了，刘X并不应该起述陈X，而应该起述张X，因为张X在卖房给刘X时，张并没有如实告知刘：张与陈有关于房子出租的事实，也就是说刘的知情权被张无视了。而刘与陈之间从一开始就没有直接的关系。所以刘应该起诉张，而不应该起诉陈。
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风火轮 金币 +8 鼓励讨论 2009-09-01
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离线娃娃爱天下

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只看该作者 地板  发表于: 2009-09-02
首先标的物权属问题清晰。
张×拥有产权，陈×拥有三年使用权。
其次，有协议约定陈×三年使用权期间禁止出售标的物。
所以，依法应判房屋出售转让协议无效，张×应退刘×房款及相应活期利息。
张×仍然拥有产权，陈×依法行使三年使用权。

或经法院调解，陈×依法行使三年使用权。张×支付刘×该标的物相应的三年租赁费用。
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风火轮 金币 +10 回复认真,加分鼓励 2009-09-02
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离线seaking

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只看该作者 4楼 发表于: 2009-09-20
买卖不过租赁！这个很简单！新房东没有理由要求房客搬走！！
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离线zjrtd0413

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只看该作者 5楼 发表于: 2009-09-20
好多高人啊，俺就不献丑了，看完评论飘过
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kain233 金币 +2 感谢参与 2009-09-20
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离线雾又袭

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只看该作者 6楼 发表于: 2009-09-28
张X和陈X的协议有效的话，陈x可起诉张X违约。

刘X与张X的合同有效的话，刘X到法院起诉陈X可获支持。

张X应承担违约责任。
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离线肯德基2007

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只看该作者 7楼 发表于: 2009-10-08
法院不会支持

第一：陈X可以继续使用该房屋三年（张X和陈X所签订的协议其实就是一份借款合同和一份房屋租赁合同，租金同借款利息，租期同借款期）
第二：根据买卖不破租赁法律规定，刘X无权让陈X搬离该房屋
第三：陈X还可以请求法院撤销该房屋买卖，因为张X和刘X的房屋买卖行为，侵犯了陈X作为租房人的“优先购买权”
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knghit03 金币 +10 精彩回复 2009-10-08
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离线dzjyun

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只看该作者 8楼 发表于: 2009-10-29
我家小店也出现了这种情况，正在郁闷中呢
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离线肖峰

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只看该作者 9楼 发表于: 2010-02-01
我也有大致同样的困惑！
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在线yanghaian

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只看该作者 10楼 发表于: 2010-02-01
看来还是要多学些法律知识，这样遇到事情才不会乱了阵脚
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离线1d2z3h

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只看该作者 11楼 发表于: 2010-02-17
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离线jxzjxzjxz

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只看该作者 12楼 发表于: 2010-02-22
引用第1楼ande111111于2009-08-31 22:09发表的  :
法律上有句名言叫“买卖不破租赁，”说即使房屋转让了，陈依然可以承租，不会因为房屋的转让而改变，但是本案中房屋发生了物权变动时（已算经过了过户登记）是件严重侵犯陈利益的事情，买来房屋的刘无义务继续履行前协议内容，其有权收取陈的租金且法律上是合理合法的，陈如果想维护自己的合法权益，需找张协商请求赔偿，本人认为两人所签的“协议书”较之合同法律强制力较差，故应以双方协商为上，张可从其房屋买卖获益中取出一部分用于陈的房屋租费，具体协商未成双方可要求人民法院调解。以上为本人观点

同意，但是租赁协议在先，买房合同在后。张某有欺诈嫌疑。
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离线aoe111aoe

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只看该作者 13楼 发表于: 2010-02-24
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离线young0124

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只看该作者 14楼 发表于: 2010-03-18
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只看该作者 15楼 发表于: 2010-03-29
啥都得事先搞清楚啊
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离线sky830217

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只看该作者 16楼 发表于: 2010-04-08
虽说是买卖不破租赁，但买房人在不知情的前提下，没有义务承担租赁义务，因此，刘的做法无可厚非，其余两方面的问题自行处理便是
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只看该作者 17楼 发表于: 2010-04-08
我觉得那个刘×是善意第三人，需要保护其权利。应该如此处理：承认张与刘的合同有效，陈可以对张要求赔偿损失或者刘允许陈使用房屋，费用向张请求支付。
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离线wei78

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只看该作者 18楼 发表于: 2010-04-23
问题是屋主给你使用，并没有说明你免费租用的期间；前面的是借款的条款，并没说明你三年借款期间可以免费使用，无期限的，房主可随时解除房屋租令呀，只是提前通知你就行了。
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离线寂寞的季节

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只看该作者 19楼 发表于: 2010-05-24
买卖不破租赁
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