万科物流，集团优势业务。公司从2014年开始发展物流业务。物流板块最初为企业事业部，经历大致4年培育，目前物流业务已经开始初见端倪并形成规模。公司物流业务正式启用万纬品牌，其业务范围包括高标准现代化仓储的投资选址、开发建设、招商运营等，主要为电商、零售、第三方物流公司、快递快运、冷链等客户提供仓储设施基础服务。
全国化布局已初显示端倪。2017年万纬物流已经进驻全国33个主要城市，运营及在建总面积555万平，服务61家商户。从物流用地建面分布看，华东、华南、华北、中西部占比分别是39%、23%、13%和25%。
四大竞争优势明显：1）不可比拟的大股东优势。大股东万科各城市分公司在品牌影响力、融资能力、城市重要节点研究、潜在土地获取、客户资源和工程标准化方面可以给予万纬物流直接支持。万科在房地产开发方面的存量价值，可以直接转化为万纬物流在物流地产领域的拓展优势。
2）已构建成熟商业模式，发展思路清晰。万纬物流从项目获取到开发建设和运营以及中期招商和后期退出，公司已经架构标准化流程和财务指标。我们认为公司对发展道路和内部控制的清晰认识，有助于企业未来快速成长。
3）联手普洛斯，带来更大竞争壁垒。万科拟参与普洛斯私有化，有望成为第一大股东和重要财务投资人。未来双方有望在普洛斯较强优势领域，如第三方物流公司、制造业企业、零售及电商企业等，展开潜在商业合作。
4）融资通道顺畅。万科已成立10年期，60亿人民币物流地产基金用于投资中国境内拟建、在建及已建成的物流地产项目。其中万科直接持股比例25%。
投资建议：维持“买入”评级。预计万科2017年和2018年EPS在2.40和3.24元。按照1月17日股价39.77元股价计算，对应PE为16.57倍和12.27倍。考虑公司在全球地产企业中属于领军地位，多项业务排名行业第一，我们给予公司2018年13XPE估值，对应股价42.25元，维持“买入”评级。风险提示：1）涨价引发调控风险：2）行业销售不大预期风险：3）棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行；4）宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行；5）市场集中度提升速度不达预期。
