下家为限购对象无法购房
杜女士原来住的地方离市区较远，在经过几个月的看房选房后，杜女士看中了本市A处房屋。在此期间，杜女士也将自己名下的B处房屋挂牌出售，打算将B处房屋的售房款用做A处房屋的购房款，两套房屋一卖一买。前期操作都很顺利，杜女士在与上家就A处房屋签订《上海市房地产买卖合同》的同时，也与下家就B处房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。但是，就在杜女士与下家前往房地产交易中心申请办理过户登记时，工作人员称下家属于限购对象，无法购房，因此不能办理交易过户。这样，下家也就没有依约向杜女士支付房款。
杜女士被要求返还已付定金
让杜女士头疼的是，她本来打算用这笔钱去付自己购买A处房屋的房款，这样一来，原来的计划要落空了。杜女士只好拿出自己未到期的定期储蓄，还向别人借了一部分钱，好不容易才凑足了房款，完成了A处房屋的交易。
但让杜女士没想到的是，下家竟然要求杜女士返还他已支付的定金。于是杜女士找到我们，希望我们能从法律上维护她的合法权益。
有权对已收定金不予返还
了解了事情的来龙去脉后，我们将下家列为被告，要求法院判决解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，没收下家已支付的定金，同时要求下家赔偿我们的损失。
庭审中，我们不仅提供了杜女士与下家签订的《上海市房地产买卖合同》，还提供了杜女士与上家签订的《上海市房地产买卖合同》、银行凭证等相关材料，证明我们所述皆为事实及由于被告的过错给杜女士造成的损失。
我们还提出，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。因此，杜女士有权对已收定金不予返还。
最终，本案在法院的主持下调解结案，杜女士不仅没收了下家的定金，下家还赔偿了一部分杜女士的损失。
上海市申房律师事务所副主任黄华明律师
