4月11日，扬州出台了控制房价上涨的一系列政策，这说明不仅一线城市和部分二线城市的楼市调控在不断加码，而且有些三线城市也加入到楼市调控的行列。
纵观这些控制楼市价格上涨的措施，主要是限购、限贷，这些以抑制需求为主的措施对控制楼市价格上涨虽然起到了一定效果，表现为交易量的萎缩，但必须承认当前的房价并没有得到有效控制。
笔者认为，导致此轮房价大幅度上涨的主要原因是货币扩张速度太快，控制房价必须从收缩货币入手，否则，其他措施只能是扬汤止沸。
货币增长速度对房价的影响。通过观察房价与货币供应量之间的关系发现，2013年之前广义货币供应量增长速度M2和房价走势呈现高度正相关关系，但是2013年之后，它们的相关性减弱。以M2来解释最近2年的房价上涨似乎难以成立。因为2013年之后M2不断创新低，2016年M2增长速度是11%左右，处在历史上低位（最近20年里M2的平均增长速度在17%左右）。
如果把银行体系之外的所谓“影子银行”纳入我们的分析视野，则上述困惑就迎刃而解。2011年之后，尤其是2013年之后，中国的银行体系之外，又创造了一个庞大的金融体系，它们由银行理财、信托、券商资管、保险等等组成，从资金来源看，都是由银行衍生出来的。商业银行之所以在体外培养出了一个庞大的“影子银行”，一方面是为了节约资本，根据巴塞尔协议的要求，银行的资本扩张必须与资产扩张同步，否则就不符合监管的条件。以代客理财的名义行信贷扩张之实，就可以节约大量资本。另外一方面，在商业银行表外进行扩张可以规避中央银行的信贷规模约束。
根据中国社科院金融研究所的最新统计数据，截至2016年底，我国的“影子银行”总规模已经超过100万亿元。银行理财产品的规模从2010年的3亿元上涨到去年底的30多万亿元，保险资产从2010年的5万亿元上涨到去年底的15万亿元，信托业的规模从2010年的3万亿元膨胀到去年底的20多万亿元。
影子银行体系的扩张导致了广义货币供应量已经不能够准确地反映出整个社会的货币信贷的扩张情况，我们把银行的总资产加上所有的影子银行的规模来替代全国的货币总量M，就可以更准确反映全国的信贷与货币总量情况。
从我们整理的数据看，2010年至2014年M的平均增长速度约20%，但从2015年开始出现加速趋势，2015年M的增速为22.68%，2016年达到了23.48%，该数据比2016年的广义货币供应量增长速度M2高出了一倍还多。
我们可以进一步计算一下所谓超发的货币的扩张速度，我们以M-GDP作为超发的货币增长速度。大致计算出2010年超发的货币增长速度为10个点，2016年超发货币增长速度为16.78%。可以看到这个数字在2015年开始快速上升，与我们观察到的2015年到2016年房价上升趋势基本一致。
2005年银监会颁布了《商业银行理财产品暂行管理办法》，该文件用制度的形式让银行在自己的资产负债表之外可以搞出一个所谓的理财市场。我们的初衷是为了推动和促进利率的市场化改革进程，但没想到在客观效果上影子银行急剧膨胀。
货币的扩张不仅与“影子银行”体系的扩张有关，同财政扩张同样关系密切。2012年之前地方政府的债券数量几乎为零，因为中国的《预算法》明确规定，地方政府没有举债的权力。但是众所周知的原因，在2009年4万亿元投资之后，各个地方政府铺的摊子越来越大，再加上2010年到2012年信贷稍稍有所收缩，刺激了地方政府利用融资平台大量地增加债务，债务数量不断增加。从2015年开始，中央政府明确规定地方政府可以把自己的债务置换成合法的债券，地方政府的债务置换对宏观经济的冲击力不容小视，2016年政府债务置换的规模是6万亿元。因为地方政府在2015年以前的负债是在不合法的情况下偷偷进行的，有人把这种行为形象地比喻为“私生子”，现在明确规定这些债务可以进行债券置换，意味着“私生子”可以上户口了。
地方政府债务置换的过程，其实是财政急剧扩张的过程，也是货币创造的过程，因为此举鼓励了一些地方政府以更大的勇气，更快的速度去举债。如果没有这样一个债务合法置换的过程，商业银行也要考虑地方政府债务的偿还能力，不敢再给他借贷。
从上述货币与财政的分析可以看出，导致2015年至2016年的房价飙升的源头主要是货币。货币之水从两个途径流进市场：一个是银行及影子银行的信用创造，二是积极的财政政策，最给力的是地方政府的债务置换。
简单来说，这一轮房价的上涨，其实就是彻头彻尾的货币现象，什么时候结束？就看创造货币之水的这两个“水龙头”什么时候关上或减小放水的速度。作为政策建议，笔者以为：（1）除了商业银行对购房者严格实行“限购限贷”政策之外，有关部门应该对“影子银行”的行为进行有效约束，目前由人民银行牵头实施的宏观审慎管理措施就是很好的措施，希望此举能够真正落实。银监会近日一次性开出了二十多张罚单，开始对商业银行及非银行金融机构的行为进行规范和整顿，这说明决策层已经意识到影子银行体系的风险。（2）积极财政政策的力度可以加大，但必须在合理的框架下运行，地方政府的债务置换应该缓行。
