这个国家的演员我们最喜欢了，但去买房还是悠着点
这个东西，我们要当心
北上广深和二线城市全面限购了，但我们是那么容易收手的吗？眼看人民币贬值，大批的人又跑去强势货币国买房了。不说经济已经复苏的美国，就连还在战通缩的日本，在2016年1至4月就吸入了购买房地产的资金9000亿日元（550亿人民币）。这其中，超过一半都是来自中国的资金。日本媒体都不高兴地说，中国人买买买，把日本房价都买得涨了30%。
这事儿已经惊动政府了。日本副首相兼财务相麻生太郎昨天都说了，要密切关注房地产趋势和放贷政策。
这一轮外资带来的日本不动产价格回升，应该是在东京奥运会背景下的一次性行情。从2013年到2015年，东京圈房屋均价累计上涨7%，大阪圈则超过4%，就连一向低调的名古屋圈也上涨了3%。最近去日本买房子的我大国人民，也都是冲着这一波行情去的。我们最爱买的是东京、大阪和京都。但买房前，一定要认真分析一下日本的房地产市场，否则一不小心踩到地雷，绝对能把你一大笔钱都炸飞。简单来说，日本的房价城市分化更严重，除了我们最爱去买的东京、大阪和京都之外，其他城市的房子真是不值钱啊！
住在日本的波果最近就在平均房价2.5万元人民币/平方米的神户市买了套房子。日本长期通缩，贷款利率很低。几个月还是0.75%的利率，现在已经降到了0.25%了。而且为了鼓励贷款，日本政府在贷款的前3年免除所得税，年底会按照一定的比例退税。波果和波果老婆都是日本大公司的职员，家庭年收入大约是日本平均收入水平65万到70万人民币。果断决定贷款35年，一边慢慢还贷，一边拿退税。
买房要交的税额大约和退税额相当，所以波果家前三年算是不赔不赚。由于日本极其发达的工业制造能力，日本公寓的内部装修配备了整体浴室、恒温供水系统、全自动马桶、智能厨房，甚至小到各种钣金件的细节上都有极高的精致度和科技含量。再加上日本依山傍海，海岸线长，一般只需要花上200万元到300万元人民币就可以坐拥无敌海景精装修豪宅。这种高性价比豪宅的诱惑太难抵挡了！
从房子里看出去的无敌海景
但是波果提醒大家：买个日本豪宅，放假携家眷过来享受可以。但是要买来投资，千万要悠着点儿。因为，日本的房子统统都要计算“折旧率”——日本是一个地震频繁的国家，因此非常重视房屋的安全性。因此，在日本买房子其实是买的土地，房屋只是相当于土地上的消费性财产。
新房从出售的那一刻起，就开始计算折旧。通常在30年左右，房子本身的价值会归零，而只剩下其占有的土地的价值。具体折旧率的计算方式不同，是按照土地上所建房屋的质量为标准的。如果是木质房屋，20年后价值就为零了。这样说吧，如果哪天不小心震一下，房子震了一条缝，那么房子的折旧率就会立刻比震前更高。如果是公寓房，虽然折旧率慢一点，但10年一次大修也吃不消。但到了50年，公寓楼的业主会大概就会提出“老乡们，一起来重建吧”的建议。
折旧率的存在意味着，房子的房龄不同，就算在同一个地区，它们的价值很可能就出现很大的差距。
这两个房子，大约在同一个地点，都是神户市垂水区半山上的海景房，由于建筑年份相差了24年，它们的价格就差了10倍以上。
因为这个颠覆三观的折旧率，波果2014年买的房子，1年时间就已经缩水大约15万人民币。波果是买来自己住，过过小日子，自己享受就很满足了。但是在日本，这样的房子是绝！对！不！适！合！买来投资的。就算是买来收租金都不划算。外国人在日本买房不享受退税，这笔优惠拿不到。就算房子月月都租出去，也不考虑房子变旧了租金下降的问题，也赚不到什么钱。
按波果的房子月租金来算，每月租金15万日元，扣除所得税、管理费、中介费，拿到手里还剩10万日元。等到买房款全部回本，已经30年过去了，房子折旧得就剩地价了。这样的房子，卖是肯定卖不出去了。就算没有折旧率，房子在日本也是很难涨价的。相对于人口来说，日本的房子太“多”了。
日本是老龄化社会，每4个人里就有1个是没有买房需求的60岁以上老人。去年，日本的总和生育率2015年是1.46，是21年来的最高纪录，但仍然不能满足人口置换所需要的2.1的生育率指标。未来人口还会越来越少、越来越老。
不过，外国投资者的涌入倒是在这几年短暂改变了这一局面。感谢祖国人民，波果的房子在今年就上涨了60%。这轮行情除了“奥运概念”之外，还有部分原因在于我们的钱要避险。持有日本房子相当于持有日元资产。
日元属于低息货币，这是它能成为避险货币最直接的原因。简单来说，一旦经济不行了，别国货币可能降息、贬值刺激经济，但日元本来就利率低，也没什么太大可能降息，于是能保持相对稳定。日元作为避险货币的功能，从最近1年来日元对人民币汇率可以体现出来。
从去年开始，全球经济不景气时，日元对人民币汇率就一直处于上升趋势
所以，在买日本的房子要想不踩雷要注意：购买之前一定要考虑房产的折旧率；不能套用中国目前的思维在日本投资模式，别指望房子涨了转手卖掉赚钱；自住和投资需求要分开考虑。但并不是所有日本的房子都不能买，有一类房子是祖国人民很好的投资选择。旺财将下次来教大家如何在日本买房子。
