一线城市房价永远涨的秘密，这篇文章终于讲清楚了
都别撕了！听听旺财怎么说
前两天，北京市规划国土委发了一个补充公告，旺财真是有点惊呆了。10月北京挂牌的四宗土地中，海淀区的三块地开发后，销售均价不得超过5.34万元/平方米，最高不得超过5.61万元/平方米；大兴的那块地销售均价不得超过5.58万元/平方米，最高不得超过5.85万元/平方米。
旺财看了看，过去十年海淀区平均涨幅高达10-15%。而那三块地的位置可是极好的。这样说吧，去年4月的时候，首创在这附近拍了一块地，楼面价5.1万元/平方米。同样是去年的时候，万科在这附近的大平层卖到了6.1万元-6.2万元/平方米，当天全部售罄。这三块地一限价，不仅把今年和之后至少3年的涨幅全部抹掉，还要让房价一步回到2014年！
旺财不得不为北京市政府的脑洞鼓掌：Bravo！
21城密集限购后，祭出“限价”法宝城市并不少见，但主要还是集中在预售证的发放上。对于拍卖土地直接限价，目前来看只有苏州和北京两个城市。这说明，领导们似乎理解到，限需求端不如限供应端。昨天，中国人民银行参事盛松成教授在出席一个高峰论坛时就这样说：“就一线城市和部分二线城市而言，我们认为，调控效果欠佳的主要原因之一就是没有将房地产供给调控与需求调控并重。”他同时还列举了上涨最高的北上深三个城市的“房产新政”，认为各地房地产调控举措中，既有需求调控，也有供给调控，但仍然以需求调控（如限贷、限购政策）为主。由于需求调控直接通过硬性标准抑制了交易量，效果几乎是立竿见影的，但却不是一个“治本”的方法。
事实上，我国房地产供给方面的问题非常突出。对于盛松成教授的发言，旺财发自内心地想鼓掌。他说得一点没错，一线城市房价暴涨并不是并不是像某些市政府所“臆想”的那样，是开发商贪婪成性不惜代价地抬高地价，而在于政府土地资源的供应出现了严重的问题。
麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊、彭帅钧认为对于地方政府而言，土地的作用既是财政收入的来源、又是贷款的抵押品，还是招商引资的政策工具。这样的投资又能带来更多更好的基础设施，从而使土地进一步升值，带来更多的资金。地方政府也可以通过土地优惠来招商引资，从而带动本地就业和税收的上升。过去20年来，从一线城市到四线甚至五线城市的地方政府都是这样干的。
根据最新的测算，在房价的构成中，政府所得占房价的六成左右。研究表明，作为政府收入的重要组成部分，不少地方政府的财政收入中土地出让金所占比重都接近50%，有的城市甚至占到了60%以上。
2015年出让国有建设用地22.14万公顷，出让合同价款2.98万亿元。其中，招标、拍卖、挂牌出让合同价款2.86万亿元，占出让合同总价款的96.0%。
但这样的情况到现在已经很难持续了。中小城市对土地依赖程度越来越高，导致了土地供应量的过大，库存越来越大；与此同时人口又是从小地方流向大城市的，一线二线城市却开始受到了流入人口的压力，积累到现在就出现了土地在地区之间的错配。核心二线城市就开始向一线城市学习：限制住宅用地供应量，进一步人为抬高了地价。
据监测，16个热点城市中有8个城市住宅供应量少于去年同期。
而其中6个城市商品住房住宅批准预售面积同比还在继续下降。
一点没错，这些城市今年都在涨涨涨！但现在问题就来了，一线城市和核心二线城市中土地供应逐年减少，是否因为这些地区土地真的紧缺？
麦格理的报告认为，一线城市的土地增长空间有限并不是因为没有土地，而是受到了国家建设用地指标和耕地红线的限制。中国的城镇化进展远未完成，人口继续向一线城市以及核心二线城市流动。但人口流入的一二线城市保留大量的耕地，另一方面却在人口流出的三四线城市将大量耕地转变为住宅用地，造成大量的库存积压。
这使得中国三四线城市房子僧少粥多，越来越不值钱，但一二线城市却僧多粥少，房价继续上涨。以上海为例。上海的城区面积在6300平方公里左右，但其中城市建设用地面积只有大约一半，其中还有接近30%是工业用地。其他的土地大部分是农业用地，但农业占上海经济的总量已经不到0.5%。而成交的住宅类用地中，容积率只有1.8。
看看上海2040年规划图，在建设用地不足的情况下，继续要求建设用地负增长。
所以说，一线城市里，并不是没有土地，但我们就是不用！从这个角度来看，一线城市的土地和人口限制都是一件奇妙的事情。它能实现的只有一件事情：一线城市住宅供需永远不平衡，房子继续稀缺，房价继续上涨，永远上涨……
一线城市也正在为了“房价永远上涨”这个目的而努力。为了“稳定房价”，北京是限价，上海则是几乎断绝了土地供应，今年的最后两个月仅有3幅住宅用地出让。旺财同样想对上海市政府比一个手指头。
嗯，是的，这才是一线城市的房价永远上涨的原因。
