目前国内经济下行，一二线城市房价却不断上涨；众多小企业关停，开始投身房地产市场；各地“地王”连续不断，楼市一天一个价；房价永远不会跌的神话大行其道，众人唯恐下手太迟，甚至形成离婚购房热潮……这些场景似乎与各国房地产崩盘前的情况如出一辙！那么，这是否预示着中国楼市也隐藏着巨大危机？
1991年，岛国爆发房地产危机，楼市崩盘，房价一泻千里，房地产泡沫的破灭让日本的经济陷入了长达二十多年的持续衰退，政府债台高筑，企业资产负债表恶化，银行不良率上升，居民财富更是大幅缩水。除了日本这场巨大的房地产灾难，还曾出现过美国佛罗里达州房地产泡沫与大萧条、东南亚房地产泡沫与亚洲金融风暴、美国房地产泡沫与次贷危机。
1990年后，日本陷入“失去的二十年”。纵观这些历史上房地产大泡沫的催生、疯狂、轰然崩塌，我们可以发现，危机并不是偶然发生的，我们或多或少可以从中得到一些启示：
房地产泡沫的形成最初都有经济增长、城镇化和居民收入等基本面支撑。商品房需要包含投机需求和居住需求，投机需求跟货币投放和低利率有关；居住需求跟城镇化、人口结构、和居民收入等有关；事实上，大多数房地产泡沫一开始都有基本面支撑，比如美国房地产泡沫最初跟美国经济的一战景气和旅游兴盛有关，日本房地产泡沫最初跟日本经济成功转型和长期繁荣有关。
房地产泡沫走向疯狂很大程度上是受到流动性过剩和低利率的刺激。1985年，为了避免日元升值对国内经济的负面影响，日本签订“广场协议”后持续大幅度降息；1991-1996年几年期间，东南亚经济体在金融自由化之下国际资本大幅流入，2000年，美国网络泡沫破裂以后为了刺激经济则持续大幅降息。因为房地产是典型的高杠杆部门，所以房市对流动性和利率非常敏感，流动性过剩和低利率将在很大程度上增加房地产投机需求和金融属性，并脱离居民收入和城镇化等基本面。政府支持、金融监管缺位、金融自由化和银行放贷失控等起到了推波助澜作用。政府基于发展经济目的会不断采取措施刺激房地产。
1923年前后，美国佛罗里达州政府兴办基础设施以吸引投资者；1985年之后，日本政府采取降息的措施来刺激内需，金融监管缺位和金融自由化使大量货币流入房地产领域；1986年前后，日本加快金融自由化和放开公司发债融资； 2001-2007年，美国影子银行兴起导致过度金融创新。再加之房地产高杠杆属性，银行放贷失控，房价上涨抵押物升值会进一步推动银行加大放贷力度，从而导致房地产泡沫危机不仅是金融危机而且是巨大的经济危机。
历史上每一次房地产泡沫破裂都跟货币收紧和加息有关。泡沫越大破裂的可能性越大、调整也越深。日本央行从1989 年起连续五次加息，并加大对房地产贷款的限制和大力打击土地投机行为，然而，随后1991年日本房地产泡沫破裂。2004年6月起，美国两年内连续十多次调高利率，然而2007年次贷违约大幅增加，最终在2008年全面爆发次贷危机。
往事并不如烟，我们应该从这些房地产危机中吸取经验教训，避免历史重演。当前，中国经济已经进入阶段性L型增长的新时期，这一时期，货币刺激效果越来越弱，结构性转型趋势也已非常明显。这时，资产价格的暴涨无异于是一种空中楼阁，尽管我们不能预测中国房地产泡沫会不会像日本当年一样被强行刺破，成为让人失落的20年。
但在如此严峻的前夜，如何能够实现泡沫落地和房地产软着陆，对每一个人来说，都将是一场真正的考验。
