武当休闲山庄

离线下山虎的兄弟

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只看楼主倒序阅读使用道具楼主发表于: 2016-10-12

— 本帖被 wbyys2427 执行加亮操作(2016-10-16) —

“在土地出让低迷的时候，有的地方政府还会叫我们先高价拍地，交易完成后再私下给我们补贴，以制造假象。”一个地产商私下对我说，为了做好土地这门生意，很多事你根本想不到。

房价下跌了谁最着急？

　　经历国庆前的房价上涨，又经历国庆假期亲友间关于楼市投资心得的“口口相传”，估计更多的人不淡定了。
　　这么多年，房价为何跌不下来，原因众说纷纭。笔者认为，除了货币多发的宏观因素外，其根源是：卖地是地方政府的一门重要生意，是地方财政的重要经济来源。同时，在相当长时间里，房地产经济又扮演着经济火车头的角色，与金融、建筑、钢铁、水泥、家电等一大批产业息息相关。可以说，房价不断上涨是各级政府希望的结果。
　　众所周知，房价的大头不是房子本身，而是地价，所以房产市场的核心是土地市场。你会发现，买卖土地是地方政府的独门生意，开发商其实不容易，老百姓更是弱势。一方面，在这门生意上，农民是不能把地直接卖给开发商的，地方政府完全垄断“货源”，从而实现经济学上说的“要素低价”。这相当于，很多茶农手里有茶叶，但收茶的茶商只有一个。要买茶和卖茶，只能找这个茶商。
　　另一方面，其实中国面积这么大，土地多的是。但是，为了尽量卖高地价，政府往往会不自觉地人为限制土地用途，制造稀缺和土地紧张，并挤牙膏一样，一点一点卖地。同时，还通过学区、交通等配套建设来增加卖点，进行包装，增加稀缺性。
　　这种人为制造稀缺模式在当前经济社会中是比较常见的，只是形式各异。比如，汽车多的是，但政府限定了出租车牌照数量，人为制造稀缺。如果没有专车，出租车和出租车牌照自然抢手。
　　“在土地出让低迷的时候，有的地方政府还会叫我们先高价拍地，交易完成后再私下给我们补贴，以制造假象。”一个地产商私下对我说，为了做好土地这门生意，很多事你根本想不到。
　　由此分析，可以看到，基于土地市场的楼市其实是一个高度垄断的，伪市场化的市场。在这样的市场中，楼市泡沫不断放大，什么限购、提高首付等调控措施都是“纸老虎”，没有效用。一旦楼市降温，地方政府比谁都着急。
　　说到这里，很多人会问，难道房子就会这么一直涨下去？泡沫一直吹下去？当然不可能。
　　我们知道，相比西方国家，国内各级政府的权力往往很大，边界更模糊，有很大的配置和动员资源的能力，所以，其合力下的泡沫也自然会更持久。但是，任何泡沫始终要破裂的，只是时间问题。而且泡沫越大，后果越严重。
　　目前的楼市中，我们看到很多人已开始恐慌性买房，让人们很自然的想起去年的股市。在去年股市涨到4300点时，我曾在新浪财经《意见领袖》发表专栏文章《4300点怎么办？》，文章提醒 “支撑当前行情靠的是幻想，应该去掉杠杆，降低仓位，甚至选择离场”。
　　后来，指数一路涨到5000多点。尽管如此，如果现在回想起来，当时4300点离场，甚至4000点离场也是不错的选择。
　　这次以“去库存”和“稳增长”引发的楼市热潮，和去年的股市有点相似。笔者不知道现在的楼市相当于“去年股市”的4500点，还是4800点。或许，房价会继续涨，但会在大家对楼市一致看多和合理时，开始掉头向下。
　　至于具体的拐点，是不可能预测的，只能靠猜。所以，不管是什么投资品，希望卖在高处拐点的想法是幼稚的。在上涨的路上和泡沫吹大的过程中卖出，当时可能感觉卖亏了。但从大的周期来看，应该不会亏。
　　笔者觉得，目前这个阶段，应该是时候开始考虑避险或楼市风险的对冲预案了。
　　(本文作者介绍：青年经济学者、财经专栏作家。近期出版《经济十字路口的投资者窘境》。)

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wbyys2427

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2016-10-25

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