武当休闲山庄

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只看楼主倒序阅读使用道具楼主发表于: 2016-09-19

— 本帖被 wang007878 执行加亮操作(2016-09-19) —

马上，就会有一次无比火爆的开盘，肯定会卖得一套不剩。戏剧性的是，即将到来的这种售罄，是被逼的。
事情是这样的。两个多月前，港资房企九龙仓领出了预售证，均价大概 3 万元/平米。他们不傻，跟上次相比，这次领出的预售证，已经涨了差不多 5000 元/平米。
但是，天有不测风云，周边的房价在暴涨，如果他们再按 3 万元/平米来卖，就真成傻子了。
于是，他们准备调价，调到 3.5 万元/平米。当然，这得按规矩办，重新领预售证。这需要走两道程序：先是得跟香港总部报批，然后还要向地方政府的房管部门报批。
本来，这是一件很简单的事情。但你知道的，九龙仓是一家规矩很多的公司，即使是不涨价会变成傻子这种事，香港总部也愣是批了 N 久，还没走完程序。
结果，购房者不干了。上房管局的官网一查，发现预售证已经领出来了，就投诉。
有投诉，房管局当然就要处理：证据确凿，这是铁板钉钉的捂盘惜售，责令九龙仓必须在 7 个工作日内一次性开盘，而且必须按原先预售证上规定的价格进行公开销售。
如果正常均价是 3.5 万元/平米，而现在被强行按 3 万元/平米来卖，你会不去买？这次预售证上，一共只有 87 套住宅房源。
你能买到吗？你只能凭借两样东西：一是足够好的运气，能保佑你摇号中签（这么悬殊的价差只能摇号）；二是找关系，让自己成为「关系户」，内定一套。
不是应该公正地摇号吗？是啊，谁家没有个人情世故呢？只是，没有任何当事人会承认：任何摇号，都可以作弊。如果作弊水平低，暴露了，那一定是临时工做的。
那么谁受益了呢？有运气的人和有关系的人。而那些跟房管局投诉的购房者，如果没有这两样东西，你们照样买不到。
这是一个困局。局中的每一方，都没有错，九龙仓没错，政府也没错，购房者更没错。
但是谁受益了呢？真正想买房子的人，买到房子的难度反而更大。
我们姑且称之为「九龙仓困境」。
2nd
「九龙仓困境」发生在杭州：中秋节前（ 9 月 14 日），杭州房管局给九龙仓下发了责令限期开盘的通知。
最近，杭州的热点楼盘，确实在暴涨。于是，一些专家学者跑出来，呼吁调控——连郑州、武汉都已经调控，但杭州还没有。很多人到现在还愿意相信，调控可以让房价不涨，至少，可以让市场降温。
当前一些地方政府的调控手段，只会让房价更加失控，甚至充当了房价继续上涨的助燃剂。
地方政府大概只有这么四招：限房价，限地价，限购，限贷。但是，每一招都有严重的副作用：要么让买房变得更不容易，要么反倒让房价失控，要么造成国有资产流失。
二线城市中，公开采取措施控制房价涨幅的，有南京和苏州；没公开说的，有合肥。可惜，市场不像草履虫那样只有一根神经，你说控就能控。限房价的副作用是，购房者更加买不到房子，恐慌心理加剧，从而继续推高房价。
所谓「九龙仓困境」，就是行政价格远低于市场价格，最终只能靠运气和关系买房。没有运气和关系怎么办？市场有办法，就是通过「倒卖号子」，只要你愿意花十万二十万三十万买个号子，你是可以买到房子的。事实上，这是一种价格补偿机制。
所以，用不着奇怪，此前南京爆出中介机构在报纸上公然做广告倒卖号子的新闻。
南京、苏州和合肥的实践已经表明，在当前的行情趋势下，限房价这个调控手段，进一步加剧了市场的恐慌心理，间接充当了房价继续上涨的助燃剂。
3rd
那么控地价呢？是不是就可以灭了地产商的「嚣张气焰」？此前，南京和苏州的「地价熔断机制」，搞了一小段时间，就搞不下去了。最后，索性只能两手一摊：还是抽签吧。
一个多月前（ 8 月 11 日），南京和苏州同时发布新规则：若土地拍到最高限价，南京就直接让地产商们抽签，谁抽中地就归谁；苏州则采用「猜平均价」的办法，即最后再给一次报价机会，然后按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。
前几天（ 9 月 14 日），郑州也加入了这个阵营，而且用了一个更笨的办法。新出台的「郑九条」规定，地价超过 50% 溢价率时，就看哪家地产商报的「房价」最低，地就归谁。
限地价的第一个严重后果就是，造成了国有资产流失。没错，土地是国有资产，它本来可以买一万，你现在只让它卖五千，而且还用抽签的方式以低于市场自身形成的价格直接给地产商，这不是国有资产流失是什么？
本来应该归入国库的那些钱，结果便宜了地产商。我们可能因此损失了一段地铁，或一座医院。
或许，你会说，国有资产流失关我 P 事啊，我是老百姓，我只要房价便宜，把地王给灭了，房价才不会乱涨。你看，像郑州的做法多好啊，在拍地时，就让地产商把「房价」往低里拍。
地产商又不是傻子。他出于战略需要（现在太缺地了），可能会报出很低的房价。到盖房子的时候，就能省则省，只要楼不会塌掉就行，反正房价都已经被限定死了。
这么拍下去，结果就是，由于房价被行政力限定，你买到房子的难度越来越大，你买到烂房子的几率也越来越大。

4th
那到底怎么办？你站着说话不腰疼，你以为就你聪明啊。确实没办法。房价的关键在「银根」，这玩意儿地方政府基本上是无力控制的。
但是，我们得相信，房价不可能只涨不跌。最聪明的还是市场，而不是具体哪个人哪个政府部分；市场它有自己的节奏和办法，来惩罚那些冒进的地产商。
动辄「控」，一言不合就「限」，不仅是花拳绣腿而已，而且还会起反作用。好处是，可以应付舆论，应付「上头」，缓解政治压力。
如果地方政府真要让楼市稳定一些，大概只有两招：多供地，多盖廉租房。这两样，都很吃力不讨好，嘴上说说可以，真干的不多。
5th
至于文章开头说到的那个「九龙仓困境」，确实是地产商违规，值得惩戒。但如果做得更理想一点，政府还是应该出手，把那已经远低于市场价的 87 套住宅房源，拿出来公开拍卖，价高者得；地产商可以拿走预售证规定的房价，但拍卖多出的钱，应该收缴国库。
可是，大概没有人敢这么做。因为，肯定又有人会抱怨，这是在推高房价。
房价从来就是高的。只是，我们一直都装作它应该是便宜的。
那些呼吁调控或者欢呼调控的人，永远不缺「道德正义」。至于最终谁更受伤，谁在乎呢。

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下山虎的兄弟

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2016-09-28

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