| 假正经也 |
2018-11-24 10:42 |
张律师：我居住的地块正被征收，如何分辨征收行为是否合法？王老师
王老师：
本人认为，结合《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（以下简称《细则》）之规定，应当从以下几个方面审查房屋征收补偿决定的合法性。内容较多，简述如下：
一，《细则》第五条规定，做出房屋征收补偿决定的主体只能是做出征收决定的区人民政府。房屋行政管理部门为本行政区域的房屋征收部门。
二，合法的房屋征收决定是做出征收补偿决定的前提，在征收补偿决定行政复议或诉讼中，征收决定往往是做出房屋征收补偿决定的机关提交的主要证据作为其做出征收补偿决定的依据。
1、为了公共利益的需要，才能对单位和个人的房屋及其他不动产进行征收。确需征收房屋有六种情形。2、征收决定的适用范围，只有在国有土地上因公共利益的需要才可以对单位和个人的房屋实施征收。而在集体土地上实施拆迁是不能做出征收决定的。3、确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市级国民经济和社会发展年度计划。4、区人民政府做出的房屋征收决定的内容应当明确具体，包括被征收房屋范围、涉及的具体户数、征收补偿安置方案等。5、在做出征收决定之前，应当将征收补偿安置方案依法公告、应当进行社会稳定风险评估。应当对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理，征收补偿安置资金足额到位、专户存储、专款专用。然后才能做出征收决定，征收决定做出后应当依法进行公告。
三，选定房屋评估机构的程序审查。房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由市制定。评估机构的选定应由被征收人同意。由征收人指定选定评估机构应为无效。
四，对房屋价值评估报告的审查。第一，对房屋价值评估报告的审查应首先审查评估机构的资质及注册评估师的资格；第二，对评估报告的内容进行审查，有无漏项；第三，是否符合客观实际；第四，评估的方法是否合理、适当；第五，评估报告是否依法送达被征收人及不服评估报告的救济途径。
五，做出征收补偿决定的时间及适用对象审查做出房屋征收补偿决定应当在房屋征收补偿安置方案确定的签约期结束后。做出征收决定的区人民政府只能对两种情况做出征收补偿决定。一是在房屋征收补偿安置方案确定的签约内征收人与被征收人达不成协议的；二是房屋征收补偿安置方案确定的签约期结束后被征收房屋产权仍不明的。
六，做出征收补偿决定的程序审查。房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，方可申请区人民政府做出房屋征收决定、区人民政府决定、做出征收补偿决定、将征收补偿决定送达被征收人并在征收范围内进行公告。做出征收补偿决定的机关在行政复议或者行政诉讼时应当提交上述程序性证据材料。
（作者 张建伟 以上均系律师个人观点，仅供参考）
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