查看完整版本: [-- 【2018-04-18】【出处】招商证券 保利地产(600048)2017年年报点评:低估值蓝筹典范、战略积极助力发展提速 --]

武当休闲山庄 -> 理财投资 -> 【2018-04-18】【出处】招商证券 保利地产(600048)2017年年报点评:低估值蓝筹典范、战略积极助力发展提速 [打印本页] 登录 -> 注册 -> 回复主题 -> 发表主题

hpjdq 2018-04-18 22:51

【2018-04-18】【出处】招商证券
保利地产(600048)2017年年报点评:低估值蓝筹典范、战略积极助力发展提速
    毛利率改善叠加权益比提升拉动归母净利高增。公司2017年营收/利润总额/归母净利分别为1463/257/156亿,同比分别增长-5.5%/+10.3%/ +25.8%,每股收益1.32元;拟派现0.4元/股(含税),分红率30%(16年为29%)。17年结算量增(同比+10%)价跌(同比-15%),叠加营改增后收入口径调整影响,拖累收入出现负增长;但毛利率提升和投资收益增加拉动利润总额实现两位数正增长,而结转项目权益比上升进一步拉升归母净利增速至25.8%。
    公司战略积极(规模诉求及拿地提速)、未售资源充裕且周转加快,未来发展有望提速。公司2017年全口径销售面积/金额分别为2242万平米/3092亿元,同比分别增长40%/47%,销售高增且战略更趋积极,对未来几年销售规模行业排名提出更高诉求,在此背景下重启加杠杆且拿地提速(也受益于央企地产整合),全年新增全口径计容4520万平米(同比+88%),对应拿地总价2765亿(同比+128%),2017年“土地款/销售额”为89%(16年为58%),创近几年新高,期内新增项目楼面均价0.61万元/平米(同比+21%),当年“地价/售价”上升6PCT至44%,略有上升但仍可控;补库存节奏加快且成本仍可控,结构上持续聚焦一/二线。整体而言,公司未售货量充裕且周转加快,未来发展有望提速,截至2017年年底公司全口径未售计容约0.81亿平米,18Q1新增全口径计容740万平米,销售面积593万平米,也即截至18Q1公司全口径未售计容约0.83亿平米,对应未售货值约1.1万亿量级,按最近12个月滚动销售测算可供销售3年左右,较之前有所加快。
    2018年销售和结算有望持续较高增长。2018年公司计划新开工面积3300万平米,较2017年实际开工面积增长7.3%(16/17年分别为45%/51%),在连续两年高增长基数的基础上保持稳健增长,可售资源充裕;一季度公司全口径销售面积/销售额分别为593万平米/869亿,同比分别增长42%/51%,预计全年销售有望再上一个台阶。17年底公司预收款2253亿(同比+45%),约为17年收入的1.5倍,未来业绩保障性强;18年计划竣工面积1900万平米,比2017年实际竣工面积增长22%(竣工节奏很大程度上决定结算节奏),考虑到16/17年公司销售均价持续回升(同比分别+4%/+5%),18年结算均价有望回升,也即2018年业绩保障系数极高。
    适度加杠杆助力拿地扩张、作为央企地产龙头融资优势显着。公司作为央企地产龙头,截至报告期末,有息负债综合成本仅4.82%(16年底为4.69%),且在银行剩余未使用授信额度超2000亿,在行业整体融资环境收紧的背景下,融资优势显着。截至2017年底公司净负债率为93%(扣永续债),较16年+38 PCT,但仍处于可控水平,在连续两年降杠杆后以较低成本适度加杠杆,助力拿地积极扩张;现金对即期有息负债的保障倍数高达2.3倍;财务结构仍较为稳健。
    房地产金融、物管+商业地产稳步推进。以地产为主的“一主两翼”战略稳步推进:房地产金融方面,公司累计基金管理规模达785亿元(信保基金637亿+保利资本148亿),其中信保基金连续六年评为“房地产基金前十强”。社区消费服务方面,一是保利物业登陆新三板,截至17年底合同管理面积1.74亿平米(同比+45%),报告期内实现收入/归母净利分别为32.4亿/2.3亿;二是旗下商业管理公司累计管理商业面积160万平方米,实现经营收入及管理费收入超10亿元,且已在多地实现自主购物中心、自主酒店品牌输出。
    出台跟投机制完善激励体系,亦是央企地产整合的核心受益标的之一。公司17年12月出台跟投机制,单一项目跟投金额不超项目资金峰值10%,处行业较高水平(最高15%)。叠加之前两轮股权激励,公司激励机制体系将得到进一步完善,有利于自下而上的调动积极性,提升公司拿地质量和运营效率。同时,公司作为央企地产整合的核心受益标的之一,此前与中航系地产业务的整合、对保利香港和保利横琴的收购,一方面解决部分同业竞争问题(保利香港持股39.66%保利置业,解决与保利置业的同业竞争),另一方面提升公司储备(中航工业整合贡献882万方),彰显公司强劲的资源整合能力;此外,集团层面对中国轻工、中国工艺的整体并入进一步强化其央企整合标杆属性。综合而言,内部出台跟投机制完善激励体系,利于提升公司运营效率;外部依托央企整合集团资源、战略积极,未来发展有望提速。
    维持“强烈推荐-A”投资评级。公司作为央企地产龙头且受益于:1)融资成本优势显着+低成本适度加杠杆助力扩张;2)战略更积极(规模诉求及拿地提速),未售资源充裕且周转加快;3)内部出台跟投机制完善激励体系提升公司运营效率,外部依托央企整合集团资源,未来发展有望提速。预计公司2018-2020年EPS分别为1.78、2.22和2.62元,对应PE分别为7.4X、6.0X和5.1X,目前市值较RNAV折价20%左右,安全边际显着;维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价21.4元/股(对应2018PE=12X)。
    风险提示:加杠杆抬高财务风险,销售规模增长不及预期。


查看完整版本: [-- 【2018-04-18】【出处】招商证券 保利地产(600048)2017年年报点评:低估值蓝筹典范、战略积极助力发展提速 --] [-- top --]


Powered by www.wdsz.net v8.7.1 Code ©2005-2018www.wdsz.net
Gzip enabled


沪ICP备:05041533号