| 假正经也 |
2018-03-29 09:22 |
上海市委政法委“执法督查工作”特邀评查员孙洪林律师
案情：奚阿婆私下将房卖给儿子
沈老伯和奚阿婆是再婚夫妻，两人早在上世纪70年代就结婚了，转眼已年逾古稀。虽然两位老人现在为了房子对簿公堂，但沈老伯还是不愿意和奚阿婆离婚。于是沈老伯只是将奚阿婆告上法庭，要求确认所住的房屋归两人共有，奚阿婆协助办理产权变更手续。
沈阿伯称，他们两人住的房子原来是奚阿婆单位分的公房，配房人口为夫妻两人再加上沈老伯的儿子，承租人是奚阿婆。1994年，由两人出资将这套公房购买成了产权房，产权登记在奚阿婆名下。这套房子就由夫妻俩再加上沈老伯的儿子共同居住。
几年后，沈老伯的儿子结婚，儿媳住进来后和奚阿婆的关系搞得很不好，还因为居住问题多次吵架，后来在居委会的调解下，大家签了协议书，约定老夫妻给儿子儿媳6万元，由他们在外购房，同时户口迁出。之后，老两口给了儿子4万元，儿子儿媳在他处买了房子搬了出去，由于儿子儿媳户口没有迁走，剩余的2万元没有付，说好只要户口迁走就立即付的。这样房屋就由老两口居住。
几年后，沈老伯儿子在儿媳的挑唆下，将奚阿婆和沈老伯一同告上法庭，认为房屋是按九四方案购买，当时他是具有购房资格的同住人，因此确认其享有房屋三分之一的产权份额。法院以之前签订过协议书为由，驳回了沈老伯儿子的诉讼请求。
而这件事让奚阿婆觉得不安，在法院判决后奚阿婆瞒着沈老伯将房屋卖给了她与前夫所生的儿子小钟。在通过儿子知道此事后，沈老伯又将奚阿婆和小钟告上法庭，要求法院判决双方签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并将该房屋恢复登记在奚阿婆名下。
庭审中，奚阿婆称房屋出售给儿子是为了以房养老，儿子也付给他70万元，而且虽然房子卖给了儿子，但老两口是可以在房屋里居住的，并未损害沈老伯的居住权，为此还提供了一份奚阿婆和儿子在签订《上海市房地产买卖合同》之前的《协议书》，约定：沈老伯儿子抢房子的官司输了以后，沈老伯为了在房产证上加名字与奚阿婆闹离婚，为了避免以后的纠纷，奚阿婆决定以房养老，将房子卖给儿子小钟，房款80万元，小钟保证让两位老人永久居住，直至过世。
评析：夫妻共同财产不得私下处置
《合同法》规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
本案中，争议的房屋虽然登记在奚阿婆名下，但该房屋是在夫妻关系存续期间，以夫妻共同财产所购买的，因此是奚阿婆和沈老伯的夫妻共同财产，沈老伯作为权利人之一对该房屋也享有占有、使用、收益、处分的权益。从奚阿婆和小钟私下签订的《协议书》可以看出，作为房屋买售人的小钟在与奚阿婆签订《上海市房地产买卖合同》前就知晓两位老人因为房屋权属一事发生纠纷，甚至到了要离婚的地步，在这种情况下，奚阿婆和小钟母子俩未征得沈老伯的同意，私下签订了《上海市房地产买卖合同》，显然存在上述法律规定的恶意串通，损害沈老伯权益的行为，故他们签订的《上海市房地产买卖合同》应为无效合同。沈老伯的诉讼请求与法有据，应得到法院的支持。
结案：判决房产买卖合同无效
法院采纳了我方的观点，判决奚阿婆与小钟签订的《上海市房地产买卖合同》无效，小钟协助奚阿婆将房屋产权恢复至奚阿婆名下。
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