| 假正经也 |
2017-11-23 12:08 |
上海市委政法委“执法督查工作”特邀评查员孙洪林律师
案情：儿子强行要求父母腾房
任老伯前段时间收到了法院送达的民事起诉状等材料。原来是一对老夫妻朱老伯和陈阿婆将任老伯告上了法庭，一同做为被告的还有老夫妻的儿子小朱。
在诉状中，原告朱老伯和陈阿婆称，本市A处房屋是在十年前购买的商品房，这套房屋的首付款是老俩口用存款支付的，还有一半的房款是以银行贷款的方式支付的，也是由老俩口每个月还款的。当时的购房手续全部由儿子小朱去办理，儿子将自己的名字写到了产权证上。所以之后，老俩口要求儿子写了承诺书，写明该房屋虽然登记在儿子名下，但他不享有任何产权，该房屋的产权属于老俩口。
但没想到的是，今年年初任老伯来到老俩口的家，说他已从小朱那里买下了这套房屋并取得了产权证，要求朱老伯和陈阿婆搬离这套房屋。当朱老伯和陈阿婆找儿子问情况时，才发现儿子已经联系不到了。
所以朱老伯和陈阿婆起诉儿子和任老伯要求法院，确认儿子小朱与任老伯签订的房地产买卖合同无效，该房屋归朱老伯和陈阿婆所有，并要求任老伯将房屋协助过户给朱老伯和陈阿婆。
收到起诉材料后，任老伯觉得很烦心，自己付钱买了房子，怎么就被别人告了呢？而且现在还拿不到房子，算怎么回事？
庭审中，朱老伯和陈阿婆称房子是自己的，儿子是没有权利卖的，而且根本没有看到任老伯来看房子，房价也是偏低的，房子里还有老俩口的户口，任老伯买房子也没有经户口在内的所有人同意，所以任老伯不是“善意的购房人”。
任老伯称自己是看过房子的，是小朱陪着看的，小朱有钥匙，看房时房子里根本没有其他人在，而且是早上看的房，当时还有中介的人；关于户口的问题在买卖合同中有约定的，小朱承诺在交房后一年内迁出，为此还留了尾款没有付，待户口迁出时付；房价是差不多的，没有偏低，房款是没有银行贷款的，都是现金付款的，全部通过银行转账给了小朱。
评析：儿子享有完全的处分权
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
虽然原告提供了承诺书，明确该房屋的实际权利人为原告，而不是产权证登记的权利人即原告的儿子，但是房屋的权属应以产权证的登记为准，毕竟当初购房时买受人是小朱，权利人也登记为小朱，故自该房屋产权登记至小朱名下始，小朱就享有完全的处分权利。
同时，根据《物权法》的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。如前所述，本案中因为产权登记在小朱名下，所以小朱将该房屋出售给任老伯并不属于无权处分，故被告任老伯取得该房屋产权是合法有效的，应得到法律的保护。
相反，原告以被告任老伯非善意购房人为理由，要求确认其与原告的儿子小朱签订的房地产买卖合同无效的主张，是没有法律依据的，故不应得到法院的支持。
结案：任老伯购房有效
法院最终支持了我方的观点，判决驳回了原告的诉讼请求。
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