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假正经也 2017-11-23 12:08
上海市委政法委“执法督查工作”特邀评查员孙洪林律师
  案情:儿子强行要求父母腾房
      任老伯前段时间收到了法院送达的民事起诉状等材料。原来是一对老夫妻朱老伯和陈阿婆将任老伯告上了法庭,一同做为被告的还有老夫妻的儿子小朱。
      在诉状中,原告朱老伯和陈阿婆称,本市A处房屋是在十年前购买的商品房,这套房屋的首付款是老俩口用存款支付的,还有一半的房款是以银行贷款的方式支付的,也是由老俩口每个月还款的。当时的购房手续全部由儿子小朱去办理,儿子将自己的名字写到了产权证上。所以之后,老俩口要求儿子写了承诺书,写明该房屋虽然登记在儿子名下,但他不享有任何产权,该房屋的产权属于老俩口。
      但没想到的是,今年年初任老伯来到老俩口的家,说他已从小朱那里买下了这套房屋并取得了产权证,要求朱老伯和陈阿婆搬离这套房屋。当朱老伯和陈阿婆找儿子问情况时,才发现儿子已经联系不到了。
      所以朱老伯和陈阿婆起诉儿子和任老伯要求法院,确认儿子小朱与任老伯签订的房地产买卖合同无效,该房屋归朱老伯和陈阿婆所有,并要求任老伯将房屋协助过户给朱老伯和陈阿婆。
      收到起诉材料后,任老伯觉得很烦心,自己付钱买了房子,怎么就被别人告了呢?而且现在还拿不到房子,算怎么回事?
      庭审中,朱老伯和陈阿婆称房子是自己的,儿子是没有权利卖的,而且根本没有看到任老伯来看房子,房价也是偏低的,房子里还有老俩口的户口,任老伯买房子也没有经户口在内的所有人同意,所以任老伯不是“善意的购房人”。
      任老伯称自己是看过房子的,是小朱陪着看的,小朱有钥匙,看房时房子里根本没有其他人在,而且是早上看的房,当时还有中介的人;关于户口的问题在买卖合同中有约定的,小朱承诺在交房后一年内迁出,为此还留了尾款没有付,待户口迁出时付;房价是差不多的,没有偏低,房款是没有银行贷款的,都是现金付款的,全部通过银行转账给了小朱。
  评析:儿子享有完全的处分权
      不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。所有权人对自己的不动产或动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
      虽然原告提供了承诺书,明确该房屋的实际权利人为原告,而不是产权证登记的权利人即原告的儿子,但是房屋的权属应以产权证的登记为准,毕竟当初购房时买受人是小朱,权利人也登记为小朱,故自该房屋产权登记至小朱名下始,小朱就享有完全的处分权利。
      同时,根据《物权法》的规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
      受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。如前所述,本案中因为产权登记在小朱名下,所以小朱将该房屋出售给任老伯并不属于无权处分,故被告任老伯取得该房屋产权是合法有效的,应得到法律的保护。
      相反,原告以被告任老伯非善意购房人为理由,要求确认其与原告的儿子小朱签订的房地产买卖合同无效的主张,是没有法律依据的,故不应得到法院的支持。
  结案:任老伯购房有效
      法院最终支持了我方的观点,判决驳回了原告的诉讼请求。


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