| 假正经也 |
2017-08-09 11:52 |
案例：原告诉称：其因结婚之需买房，双方顺利地签订了合同，完成了过户手续。在办理进户手续时，听说该房屋曾发生过非正常死亡事件，现经核实，其被迫诉至法院要求撤销房屋买卖合同，要求被告、中介承担连带赔偿责任。
被告辩称：原告在购房时未询问房屋的历史情况，也未提出特殊要求。该房确发生过坠楼事实，系发生在室外。因此，房屋不属于“不洁房”。目前，买卖房屋的手续齐全，房屋质量没有问题，合同已履行完毕。因此，不同意原告的诉请。
被告中介公司辩称：不同意原告提出的要求其承担连带赔偿责任，但同意原告的其他诉讼请求。
法院经审理后认为：涉案房屋发生过高坠事件，虽不影响房屋的实际使用价值，但已严重影响原告的购房意愿，属于与订立合同有关的重要事实，故被告有披露之义务。现被告未披露，属于民事欺诈行为，应当承担民事责任。而中介公司是否承担责任，因与本案不属于同一法律关系，应另行解决。遂判决撤销双方订立的房屋买卖合同。被告返还购房款，赔偿相关利息、购房手续支出费用等损失。
律师析案：什么是“不洁房”，该词来源于香港地区房地产上的一个专业名词，指在买卖房屋中，房屋上已存在的瑕疵。而这些瑕疵不易清除，或有违法律规定、公序良俗、公认习惯的。
在该案中，由于人为的因素造成的非正常死亡事件，一般被人们理解为“不洁”、“不干净”。由于民俗风气的存在，又有法律诚信原则的规定，作为卖方有义务披露此一事实。如不主动披露，即属于“欺诈”行为，可以依法解除双方的房屋买卖合同。
如买到此类房屋怎么办？一般购买方享有合同的撤销权。但是，合同的撤销权、解除权是有时效的。根据《合同法》第54条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”在该案中，原告实系重大误解。而被告未主动披露实情，违反诚实信用之原则，存有欺诈行为。
《合同法》第55条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权……”即上述事由一经知晓，应当在一年之内提出主张，否则因丧失时效而终至合同无法撤销。
根据《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”所以被告应当依律返还与赔偿。 （以上均系律师个人观点，仅供参考）（劳动报）
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