| 假正经也 |
2017-05-27 08:49 |
“去库存”一度是国内楼市的主基调。不过相关调研报告显示，事实上我国“待售新建商品房”规模一直处于可控水平。其中，“待售新建商品住宅”比例多年来一直处于下降的水平，而真正需要警惕的是办公楼和商业营业用房。
中房研协研究员李占军和骆彬日前发布研究报告称，在我国，竣工后未实现销售的新建商品房都算库存，也称之为“待售商品房”。到今年4月底，全国待售商品房面积为6.75万平方米，这个数字看似不少，但是和2016年全年销售15.7亿平方米新建商品房相比，这个数字只相当于我国5个多月的市场销售量，这点库存正常合理。
细分角度来看，从2012年到今年4月，在待售商品中，住宅占比五年来从64.8%下降到56%，一直处于逐年下降态势。住宅待售商品房总体上根本不存在大问题。相反，待售商品办公楼占比五年来从4.3%上升到5.6%，待售商业营业用房从19.6%上升到23.7%，待售其他商品房从11.4%上升到14.7%，趋势性上升。
李战军认为，相比住宅，办公楼、商业营业用房这种趋势性结构比重上升是真正的问题所在。其根源一是为改变GDP结构和发展现代服务业，进而提高规划比重。二是电子商务与办公分散、远程和家庭化冲击了商业营业用房和办公室的市场需求。
李战军认为，从多方面可以证实我国商品房的库存并不明显。其一，我国新建商品房的市场价格，30年来除少数年份外，总体是趋势性地上升。在市场价格稳定上升的周期中，新建商品房不可能出现全局性、长期性的真实高库存。其二，近年来，新建商品房销售面积高于商品房竣工量，而且还高很多。第三，现阶段库存增幅低于投资、竣工、销售面积增幅。（劳动报）
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