| 假正经也 |
2017-05-24 10:39 |
住建部日前就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见，该条例征求意见稿包括住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任等，从多个角度规范房屋租赁和销售市场，引来一片叫好。劳动报记者调查采访发现，该条例有许多突破性的举措，但有的还需要进一步完善以及关于可操作性的验证。
发现治理群租或更不易？
该条例意见征询稿一出，外界高呼“租赁时代”到来了。缘何有此一说？劳动报记者粗略统计了一下，该政策中有12条条款涉及规范租房行为，从数量上堪称空前。其中包括“未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房”、“出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房”、“出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间”等多条保护租客利益的条文。
劳动报记者从上海市场上了解到，作为一个国内较为规范成熟的市场，出租人擅闯、暴力驱逐承租人等行为并不多见。相反对于像群租这样的行为，“未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房”这样的条款一出，有可能增加了发现和执法的难度。
上海虹口区一小区的业委会负责人告诉记者：“原先要进群租房的门就很难，平时发现群租房主要靠看垃圾量、看用电量等‘侦察手段’。一旦发现群租，还是能够通过房东进入到房间进行确认的。”他担心新的规定出来之后，群租租客会“一夫当关，万夫莫开”，对群租的发现和治理会更加难。
“房租指导价”如何发挥实效？
房屋租赁领域另外一个核心问题是租赁价格。这次条例提出，“承租人应当按月支付租金，当事人另有约定的除外。住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息。”这一条款究竟能够多大程度让租金变得合理、透明，以及杜绝不合理的涨价？
条例规定，各级政府应当建立住房租金发布制度，其用意在于有一个类似“房租指导价”的东西出台后，避免了因为信息不对称、使得房东可以漫天要价。但在实际操作当中，通常是租赁住房的供求关系对租赁价格起主要作用。“房租指导价”是否具有可参照性、房东不愿意执行指导价怎么办……这些问题还需要明确执行细则。
另外，条例提到“住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。”我爱我家上海市场负责人俞静告诉记者，目前上海的住宅租赁市场中，租房合同一般是一年一签，不会跨年签，合同到期前房东与租客都会协商新一年的租金，所以这一条款看似保护了租客的利益，但现实效果可能并不明显。
“二房东”需工商登记
本次条例一个重大的举措，是明确了“转租”行为。“承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房；未约定的，承租人转租住房，应当征得出租人的书面同意。自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记……自然人转租住房达到规定规模未办理工商登记的，由工商行政管理部门依法予以处罚。”
“转租行为由来已久，但是原先对于‘二房东’一直讳莫如深。”易居研究院流通研究所所长崔裴告诉劳动报记者，“这次条例明确了转租行为，毕竟转租有利于房屋价值的发现，拓宽租赁的渠道。另外，一些市场化机构承租后进行重新包装设计，再推向市场后受到了租客的欢迎，像目前上海市场上的青客公寓等。”
值的肯定的是，这次条例提到“自然人转租住房达到规定规模未办理工商登记的，由工商行政管理部门依法予以处罚。”业内人士认为，目前民间有相当一部分的转租已经成为了产业，这些自然人二房东不纳税、政府也无法监管，此举推出有利于进一步让住房租赁规范化。
捂盘惜售从罚5000到50万
本次条例对于住房销售和违规处罚方面的规定也更趋严格、处罚力度更大。条例规定“房地产开发企业在住房销售中不得有通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；捂盘惜售或者变相囤积房源等十二种行为，一旦出现，由房产管理部门责令限期改正，可以暂停合同网上签约权限；有违法所得的，没收违法所得，并可处以违法所得5倍以下罚款；没有违法所得的，可以并处50万元以上200万元以下罚款；情节严重的，由原资质审批部门降低资质等级或者吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
劳动报在今年4月曾经报道过，上海5家房企因违反《价格法》有关明码标价的规定，被市物价局处以5000元罚款，有不少网友感叹罚得太轻。但是，当时记者查阅《价格法》发现，第四十二条规定经营者违反明码标价规定的，责令改正，没收违法所得，可以并处五千元以下的罚款。当时5000元罚款已经是顶格处理。
而如今在新条例中明确，如果开发商再出现捂盘惜售等违规销售行为的，可以处50万元以上200万元以下罚款，罚款额度从5000元一下子跃升至50万元起板，至少翻100倍。（劳动报）
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