| 假正经也 |
2017-05-06 10:29 |
案情
家住闸北区的余老伯想用老房屋动迁款在女儿家附近购买一室户房屋养老居住。2006年1月，余老伯通过中介公司介绍选中一套一楼的房屋，他立即与出售该房的房屋主小孙签订了房屋转让协议，房屋总价79万，小孙收取余老伯首付款20万，并约定余款在办理房屋过户手续时结清。
合同签订后，小孙将卖房事情告诉身边的朋友，他的朋友认为房屋卖价太低，有一家中介公司的客户愿意以90万购买小孙的房屋。小孙有些后悔，于是一直以各种借口推托不与余老伯办理房屋过户手续。与此同时，小孙通过另一家中介公司将该房屋以90万元卖给汪文，并办理了过户登记手续。
之后，余老伯以小孙为被告向法院提起诉讼，并追加汪文为第三人，要求确认小孙与汪文之间的房屋买卖合同无效，请求法院将房屋判归自己所有。第三人汪文在庭审中辩称，自己并不知道余老伯购买该房屋，更不知道自己是第二个买主，且自己办理了房屋过户手续，房屋理所当然归自己所有。
法院经审理认为，两个房屋买卖合同都是双方当事人在自愿基础上协商一致的结果，两个房屋买卖合同均有效。但汪文与小孙就系争房屋办理了过户登记手续，根据《城市房地产管理法》第60条的规定，系争房屋产权归第三人汪文所有。小孙应对余老伯承担违约责任，返还其20万元首付款，并赔偿其经济损失，但余老伯要另案诉讼。据此，法院驳回原告要求将房屋判归自己所有的诉讼请求。
律师分析
本案是一起因一房两卖而产生的法律纠纷。案件争议的焦点有二。其一，两个房屋买卖合同的效力如何认定；其二，房屋产权应归谁所有。
这就涉及房屋买卖合同生效的要件和房屋产权变更需要履行的过户手续。根据《合同法》第44条、52条的规定，本案中的两个房屋买卖合同均成立且有效。虽然汪文是第二个买主，但他在房屋买卖的过程中并不知道余老伯也签订了房屋买卖合同，主观上是善意的。
那么在两个房屋买卖合同均成立且有效的情况下，房屋产权应该归谁？根据《城市房地产管理法》第61条第3款规定“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。2007年10月1日开始实施的《物权法》也规定预告登记制度。可见，在进行房屋买卖时，仅签订房屋买卖合同还不能取得房屋所有权。要取得房屋所有权，成为房屋真正的主人，就必须办理变更登记，也就是我们通常所说的过户登记。
本案中，汪文与小孙就该房屋办理了过户登记手续，因此该房屋只能判归汪文所有。但是，余老伯只能吃“哑巴亏”吗？当然不是。余老伯可以依据他与小孙签订的有效房屋买卖合同起诉小孙的违约责任。在商品房或二手房买卖中，由于签订房屋买卖合同、付款、贷款与办理产权登记之间存在一定时间差，不良的出售方一房多卖的现象时有发生，严重影响了交易安全。在此律师提醒购房人，应当在能够进行不动产登记之日起及时申请登记，否则有可能就像本案余老伯一样得不到房屋所有权。（上海老年报）
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