| 红狐 |
2017-05-03 07:58 |
目前中国还属于发展中国家，即使在“被增长”的情况下，人均GDP才刚过8000美元，仅是发达国家民众收入的1/8，况且还有数千万贫困人口，为什么中国的房地产价格能与经济基本面和人均收入如此相背离呢？
日前，美国《大西洋月刊》的一篇名为“中国有世界上贵得最让人难以承受的房地产市场”的文章，将中国业已失控、价高离谱的房地产乱象再度呈现在世人面前。文章引用国际货币基金组织（IMF）的相关数据显示，世界十大最贵的房地产市场中竟有7个在中国，分别是北京、上海、深圳、香港、天津和重庆。
在世界十大最贵房价的城市中，中国高房价的城市占比高达七成，据然还出现房价与收入比远超纽约、悉尼和东京的状况。纽约房价之高,世人皆知,但一间公寓价格也仅相当于普通家庭年收入的6.2倍。相比之下，北京中心城区的房价则要花去普通家庭25年以上的收入。不少西方主流经济学家对此直呼难以置信。要知道，目前中国还属于发展中国家，即使在“被增长”的情况下，人均GDP才刚过8000美元，仅是发达国家民众收入的1/8，况且还有数千万贫困人口，为什么中国的房地产价格能与经济基本面和人均收入如此相背离呢？在这样的背离之下隐藏着什么危机呢？
首先，中国地方政府过度依赖于土地财政。统计数据显示，2013年1月至6月份，全国306个城市的土地出让金高达11305亿元，较去年同期暴增了60％。其中北京市上半年土地出让金同比暴增390％，上海同比增长277％，杭州更是同比增长504％。北京、上海、广州等三大指标性城市上半年经营性土地出让金高达1739亿元，仅比去年全年的出让金总额少195亿元。显然地方政府的疯狂推地，土地出让金的集体狂飙，似已失控。
自分税制改革以来，无论是在增值税，还是企业所得税的分配方面，中央政府拿大头，而地方政府拿小头，再加上地方政府近年来出于政绩的考量一直热衷于搞基础设施建设，这就造成“事权与财权”的不匹配，要不是卖地收入的支撑，地方政府恐怕早已陷入财政困境。如今在很多地方土地出让金已接近政府财政收入的50%。资料显示，地方政府从房地产销售收入中要拿走60%，所以面对房价泡沫不断被吹大，地方政府对中央调控政策总是阳奉阴违，有的甚至暗中给当地房地产企业松绑，在这种地方政府采取消极态度应对的情况下，中国房价泡沫自然会有持无恐的由小变大。
再者，上届中央政府在调控高房价方面的意志和决心不够。从表面上看，房地产调控已经持续10年了，但迄今我们还没有看到哪个地方官员因调控房价不力，而被中央政府“查处”或“免职”的事例。如今房地产泡沫越调屡涨，已经演变到了房价失控的地步。之所以会发生这样的状况，上届中央政府过度依赖靠房地产来拉动经济，对于经济结构调整和转型信心不够，使得我们错失了很多将房地产业“去泡沫”的契机。2008年中央政府也誓将房地产泡沫调控进行到底，但是随着金融危机的暴发，国内经济快速下滑，中央政府出于“保增长，促就业”的需要，不仅放松了货币政策，而且还放开了对房地产泡沫的控制，如此才造成了今天“养虎为患”，房地产基本处于失控状态。
最后，既得利益群体的鼓蛊和房贷的高杠杆。这些年来中国的房价泡沫越吹越大，除了地方政府的纵容和中央政府调控意志不够坚决外，还有一些既得利益群体像任志强之流，不断发表高房价言论，鼓动民众投资投机性购房，又鉴于近年来我国货币超发严重，大家为了使自己的财产能够保值增值，就蜂涌进入房地产领域，形成了房地产投资需求不断放大，大城市的商品房始终处于供不应求的局面。当然，全球最高房价泡沫被吹大，光有民众投资性购房需求也不够，2002年银行业开始推出了个人房贷业务，人们通过个人购房的高杠杆率，将国内房价推上了世界高房价之巅。试想如果人人都用真金白银或低杠杆率去购房，房地产泡沫会被吹得这么大吗？
如今中国的房地产业已被吹成世界最贵的房产，甚至已经到了“失控”的程度，就是连政府部门也对它无能为力。一旦像中国这样的新兴经济体房地产泡沫破灭，进而爆发系统性经济与金融危机已成必然，不过后果恐怕要比美国和日本严重得多。其一，中国的投资渠道狭窄且不畅通，普通市场主体将大部分财富配置到房地产领域，一旦泡沫破灭，财富蒸发，其产生的经济和社会效果将非常严重；其二，由于人民币不是国际货币本位币，使得中国无法像美国那样在遭受国内经济和金融危机时可以向外辐射风险，如今大量超发货币集中于房地产业内，房价泡沫破裂后都涌向社会各个领域，会造成恶性通胀预期的上升；三、在既有的政经格局下，目前西方主要国家正联手打压中国，甚至集体做空中国经济，在中国房价泡沫破裂后，发生金融危机和经济危机时，西方国家极可能会踩上一脚，让中国长期处于经济衰退和政局不稳状态之中。
世界十大最贵的房地产市场中竟有7个在中国，这无疑敲响了中国金融危机和经济危机的警钟，中国的房价泡沫之所被美国《福布斯》杂志列为全球资产泡沫的第二名，都是因为上届中央和地方政府对于房地产泡沫不断被吹大的状况，要么决心不够，殆误调控契机，要么过度纵容，阳奉阴违，最终还是无法摆脱对房地产的迷恋和依赖，再加上中国国内的货币超发和房贷杠杆的拉长，在这三大因素合力之下，中国的高房价不被推上世界巅峰才是怪事。
不过纵观全球房地产危机史，还没有哪个国家可以逃脱房价泡沫崩溃后不发生危机的宿命，面对脱离经济基本面和民众收入的高房价，中国要付出的代价或许会太深太重。 |
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