| 红狐 |
2017-04-30 13:30 |
中国楼市第六轮3月第六波限的一系列新政与土地调控之后，“量价齐涨”让地方调控措手不及。4月，新一波利率上调加码期“号角”正式吹响。15个热点城市之中的北京、上海、广州、深圳一线城市与11个热点二线城市的银行率先以身作则的作出回应，银行被迫调整房价利率，称为变相“定向加息”。银行在房贷方面的收紧，主要表现是首次与二套的认定标准收紧、首付的上调，房贷额度的紧张，譬如北上广深。另外是首套房优惠利率逐渐上调，二套房贷利率也上调，最主要是银行信贷的房贷占比呈现下降趋势。毫无疑问，银行“定向加息”释放房价深度波动期信号，预计第二季末房价呈现涨幅变负增长的趋势。
按照国家统计局数据显示，2017年3月份，70个大中城市新建商品住宅价格环上涨城市62个。总体来看，环比增幅为0.71%，相比2月份0.33%的增幅明显扩大。自去年9月环比增幅见顶回落之后，3月份反弹的力度较大，打破了之前收窄的趋势。再来看3月的50城成交量。3月份，易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积，环比增长46%，同比减少16%。春节假期过后，交易量都会增长，3月高于2月是常态。同比出现了小幅下跌，说明今年3月的小阳春行情，成色不如去年。每年都有小阳春，但成色差异大。与去年四季度相比，今年3月成交量基本差不多，说明当前全国主要城市的楼市尚未明显降温。
上述的房价与成交面积数据，是3月份的，而以北京出新政为分界线，多地新政之后，楼市成交的量价都会受到利空影响。估计，4月份的成交量将低于3月，70城房价环比涨幅，将比4月略有收窄。不妨看下典型城市的周度成交数据。2017年第16周（4.10-15）一线城市成交指数为136.78，环比上涨19.25点；二线城市成交指数为590.38，环比上升199.53点；三线城市成交指数57.15，环比微升1.05点。看图可知，第15周（4.03-09）包含清明小长假因素，三类城市的成交量皆较第14周下滑。第16周重新反弹，合理。但关键是，反弹之后的量能，没能超过14周，且低于去年四季度周均水平。
在广州，从4月1日起，5大国有银行的首套房贷优惠利率全部从8.5折调高至9折，而部分股份制银行甚至调高到9.5折，只有个别的小银行还有8.5折房贷优惠。8.5折房贷优惠要求客户在该行有大额存款，或者购买大量理财产品。比起广州，北京更甚，工行、建行等16家北京地区银行的首套房贷款利率优惠幅度，由最高9折倍调整为9.5折。目前，除今年楼市火热的广州、北京两个一线城市之外，另两个一线城市上海、深圳在去年10月以来的调控中楼市相对平静，目前它们的首套房贷优惠利率为9折。今年以来房贷投放量已减少，并且听说有银行近期房贷的占比下降三成。
央行公布的数据，2016年全年全国人民币贷款增加12.65万亿元，其中，以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加5.68万亿元，占比达到45%，相比2015年增加的3.87万亿，上涨了46.8%。
银行将会严控房贷增量，市场影响表现在，一是房企拿地困难，政府出台关于土地批复使用的规定，从源头着手，部分城市已落地实施。二是房企融资困难，房贷政策收紧直接导致房产交易量下滑，房企资金回笼缓慢，房企融资压力骤增。三是，银行严控房贷增量，上市银行公布的财报数据显示房贷业务在银行业务占比较大，多家银行房贷业务占比超过50%。当前政府调控的情况下，大数银行开始收缩房贷业务，控制房贷增量，同时在资金配置上更倾向于开展资金回笼快，收益高的业务。未来，房贷利率上调可能性大，同时额度趋于合理，银行需要平衡点，不影响正常房贷需求，同时能缓解自身的成本压力，在稳定市场的前提下缩小力度，甚至取消优惠。
融360最新发布的《2017年4月中国房贷市场报告》统计数据显示： 4月份全国首套房平均利率为4.52%，环比上月上升0.67%。同比去年4月份的4.49%，上升0.67%。在监测的全国35个城市533家银行中，本月有122家银行首套房利率折扣上升，占比22.89%；折扣利率下降的有17家银行，占比3.19%；与上月持平的有394家银行，占比73.92%。二套房平均利率为5.39%，小幅波动。从同比来看，与去年同期二套房利率5.39%持平。未来或有更多城市、银行上调首套利率折扣，部分城市二套首付比例也表现出上调态势。
本月二套房平均利率为5.40%，与上月持平。从同比来看，去年同期二套房利率为5.39%，本月同比上升0.01%。总观二套房利率数据，相对于一套房明显趋于稳定，无较大变动。融360监测数据显示，全国533家银行中，明确执行二套房首付4成及以下的银行共有300家，较上月减少28家，占比56.28%，本月执行二套房首付3成的银行有147家，较上月减少17家，占比达27.57%。执行4.5成、5成、6成、7成以及8成的银行数分别为15家、56家、65家、51家和34家。多个城市已经先后提高二套首付比例，不过利率方面基本维持在基准上浮10%水平。
本月，全国首套房平均利率最低的城市前十分别为佛山4.19%、珠海4.20%、重庆4.20%、大连4.22%、宁波4.28%、广州4.28%、沈阳4.30%、青岛4.31%、无锡4.36%、苏州4.40%。未来，各城市的平均利率折扣调整将会紧跟政策的指导方向。以天津为例:目前统计提供房贷业务的16家银行中5家提供8.5折优惠，6家提供9折优惠利率，1家提供9.5折优惠利率, 1家提供9.7折优惠利率，3家执行基准利率。政策调节影响明显，本月多家银行降低首套房贷利率折扣力度。政策缓冲期之后，更多银行将会落实政策指导意见、要求。
从首套房平均利率区间来看，北上广深一线城市分布在4.28%-4.53%范围内，处于政策缓冲期，极值差异增大；3月以来，受政策落地情况影响，二线城市房贷利率变化情况总体幅度较大，上月排名前10的多个城市，本月政策落地后，数据变化较大，利率折扣收紧，均未能跻身前十行列。3月数据显示，一线城市中9折利率折扣占据主流，同时9.5折利率占比上升，北京多家银行率先上调利率折扣至9.5折；部分二线城市整体优惠折扣呈收紧趋势，政策落地情况有异，整体利率差异幅度加大。未来，随着各城市的政策统一落地后，整体呈优惠力度缩小趋势，同时差异幅度将会缩小，保持政策调控方向一致。
本月二套房平均利率为5.40%，连续多月保持持平。从同比来看，去年同期二套房利率为5.39%，本月同比上升0.01%。融360监测的35个城市533家银行中，除12家停贷银行外，共有514家银行执行基准利率上浮10%，和上月持平，保持当前二套房贷款的主流利率。执行基准利率的银行有2家，和上月持平。执行基准利率上浮5%的有1家，上浮15%的有2家，上浮20%的有2家，上浮30%的有1家。
融360监测数据显示，全国533家银行中，执行二套房首付4成及以下的银行共有300家，较上月减少28家，占比56.28%，本月执行二套房首付3成的银行有147家，较上月减少17家，占比达27.57%。执行5成、6成、7成以及8成的银行数分别为56家，65家、51家和34家。本月，北京、郑州二套首付上调至6成。二套房主流首付3成的城市数13个，占比37.14%，分别是昆明、长春、乌鲁木齐、沈阳、大连、石家庄、西安、宁波、重庆、哈尔滨、海口、太原、南宁；首付4成的城市数为11个，分别是东莞、青岛、天津、无锡、成都、济南、南昌、福州、佛山、珠海、长沙。
融360监测数据显示，本月19家主要银行中首套利率有11家银行折扣利率上升，5家银行与上月持平。3月，汇丰银行保持平均利率折扣最低为8.61折，较上月略有上涨；兴业银行利率折扣最高，为9.38折。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行此国有四大行平均利率折扣均在9折到9.2折之间，其中最低的是农业银行的9.03折。截至3月25日，融360统计的全国35个大中城市共533家银行数据显示，首套房贷款业务方面， 有85.58%的银行可以提供首套房房贷优惠利率，较上月上升1.12%。停贷的银行占比为2.43%。开展首套房贷款业务的533家银行平均利率为4.49%，比上月上涨0.02%。
融360统计显示，在35个城市533家银行中，提供上浮10%利率的银行占比为96.62%，上浮10%以上的银行占比为1.13%，停贷银行占比2.25%。融360最新数据显示，除12家停贷银行以外，35个城市共521家有二套房贷款业务的银行平均利率为5.40%。同比2016年3月份的5.39%上升0.01%。融360分析：未来二套房总体变化趋势可能出现利率平稳，首付比例上升。对二套房的限制增多、界定变严，更多城市将会落地二套的调控政策。3月以来，一线城市颁布多项强控措施，严格规范房贷市场行为，引导市场步入稳定有序发展行列。
2017年4月28日的银行发出消息，北京地区新房、二手房房贷政策再次收紧。自5月1日起，部分银行的新房、二手房的首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%，新政策以网签时间为准。此前，由于房地产信贷额度受到管控而下降，部分银行首套房贷利率仍为9折，但也有部分银行已经取消了首套房利率折扣，回到基准利率，甚至上浮10%。而二套房多执行在基准利率基础上上浮10%的政策。五一后，北京地区多家银行将陆续跟进收紧的策略。整体上看市场将在政策的叠加效应下继续降温。
目前各家银行的首套房贷利率多为9折和95折，而二套房多执行在基准利率基础上上浮10%的政策。但实际上，据新京报调查，早在三月份，受房贷额度管控的影响，已有个别银行的部分网点取消了利率折扣。北京信贷最严格时间段为2011年及2014年部分时间点。时隔三年后，北京首套房房贷政策重回基准利率。那么，新政策调整后，将给购房者增加多少购房成本？据计算，本次调整后，如果首套购房者贷款为100万元，按照25年期月供计算，执行95折利率时，月供为5649.5元，回到基准利率后，月供为5787.8元。即每月应多还138元。
而从二套房的情况看，按照贷款期限25年来计算，调整前执行基准利率上浮10%时，每月应还6075.4元，调控后每月应还6369.9元。即每月应多还294.5元。对于购房者来说，从2016年到新政策后，每100万贷款购房者月供将增加915元。按照北京平均购房者200万到300万的贷款额，购房者的月供增加将达到2000多元，信贷收紧的量变逐渐发展到了质变。自北京3·17新政以来，已发布各种房产政策17次。随着北京当下对二套房的认定标准的收紧，不少购房者资金压力巨大。
4月初，深圳、杭州、天津等多地的房贷政策出现收紧迹象，首套房利率都有所上调。个别银行在4月11日晚间收到相关通知，目前已将首套房贷利率由9折上调至9.5折。3月下旬，央行发文加强对商业银行的窗口指导，敦促其优化信贷结构、合理控制房贷比重和增速。据银行工作人员解释，商业银行每月都有一定的房贷额度，如果当月额度用完，客户就要继续往后排队。”目前上海各家银行的放贷时间都有所不同。中国邮政储蓄银行放款需3个月，招商银行和交通银行则要2-3个月，而浦发银行和建设银行都声称“放款时间说不准。”大多银行都表示，受到房贷额度的限制。其中一名工作人员说道：“如果没有额度限制，最多7-10天就可以放款。”
2月初，兴业银行、浦发银行就将广州首套房贷利率折扣由8 .5折直接上调到9 .5折，光大银行、广州农商银行上调到9折。3月17日晚，广州限购政策升级版紧急出台，认房又认贷，无论是对社保年限还是首付比例都有了进一步的提高。市场还没缓过劲，3月24日，据相关媒体透露，中行、农行、工行将从4月1日起首套房贷利率将执行9折优惠。目前四大行仅有建行已实施9折利率，其他三大行还在执行85折利率折扣。在新政颁布的前两天，广州24家银行当时已有10家银行低利率为九折以上，三大行此番上调利率，广州其他银行势必将随之收紧利率折扣。中行、工行、建行、农行、交行已开始陆续吹风将上调首套房最低贷利率至9折。
2017年3月30日，农行相关人士告知已经下发通知，4月1日起对首付比例为30%、40%以及50%三类客户执行基准利率9折标准，对首付比例70%的客户执行基准利率1.1倍。农行方面透露，将与同业保持一致，如遇工行、中行、建行等同业调整执行利率，还将相应调整。广东工行、广东建行、广东中行相关部门于3月30日也已召开会议确定今起广州地区房贷利率折扣上调至9折，即将下发文件通知至各支行。广东交行3月30日也召开会议决定4月1日起房贷折扣上调至9折，但截至目前正式通知尚未下发。最近，民生银行、招商银行也对房贷利率进行调整。招商银行东风支行的房贷客户经理说，目前首套房只能申请到9折利率，且还得符合广州购房条件，接下来还有上调可能。 |
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