| wbyys2427 |
2016-06-07 00:17 |
决策层的调子已经全面转向。一切都已经表明，从遏制地王到信贷政策收紧，抑制房地产投资等等，房地产调控的大网，或将在更多的城市铺开。历史无数次表明，政策收紧，楼市必然降温，还在追高的买房者、房企，是时候冷静下来了。
关于近期“地王频出”的新闻就不再复述了。像北京延庆这么一个非常边远、人口又很少的郊区，距离北京市区直线距离有六七十公里之遥，相当于浙江嘉兴到上海市核心区的距离了，如果房价也要上六万一平，就可见，当前房地产市场，完全在步当年4万亿的后尘。如果还有人在那里忽悠，它有多么健康，鬼才信。
更为可怕的是，现在拿地王的企业，大都是央企、国企。6月1日，信达集团以总价58.05亿元拍得上海宝山区顾村一幅地块。据估算，该项目未来的保本售价将超过7万元/平方米，是当前该区域销售均价的2倍。
信达只是近期抢地王的央企、国企之一。
不过，不知道你注意到没有，房地产市场的宏观风向正在发生变化，五六月份已经有加速转向的迹象。
5月23日，《人民日报》刊发《去库存不只是卖房子》的文章，文章称：
去库存不只是卖房子，而是通过建立购租并举的住房制度，实现以人为核心的新型城镇化。
“居者有其屋”并不等于“居者有产权”。即使在欧美等发达国家，住房自有率也只有60%多，日本租房结婚者比例高达67.1%，买房结婚夫妇比例仅为14.3%，而我国城市目前新房自有率已接近90%。省吃俭用买房的结果，使大量资金集中于房地产市场，推高了房价，也限制了居民日常消费等方面的支出，对扩大内需带来不利影响。
新华社5月23日发布文章《稳中有进去库存服务新型城镇化——做好今年经济工作五大任务述评之二》，文章称：
不能通过加杠杆去库存，不宜搞大力度刺激。必须遏制地方政府“炒地”、投机资本“炒房”之风，要通过供给侧改革，给房地产企业转型创新以机会，使其轻装上阵，更多参与深化住房制度改革。
促进农业转移人口市民化与新型城镇化是房地产去库存的核心内容。大量场外资金加杠杆和投资投机推动房价上涨，严重背离政策初衷。必须真正把思想和行动统一到中央决策部署上来，确保有效化解房地产库存与加快推进新型城镇化有机统一。
述评的矛头，直指加杠杆推动房价上涨的地方政府，十分尖锐。
5月25日，新华社再次发布文章《去库存靠“加杠杆”无异饮鸩止渴》。文章称：
大树再高也不能长到天上，高杠杆必然带来高风险。加杠杆导致楼市“虚火”上升，放大楼市“虹吸效应”，资金过度向一二线城市集中，既增加了三四线城市去库存的难度，也使热点城市房价高位跳涨。更令人担忧的是，金融杠杆既会催生房地产市场泡沫，放大金融风险，还会导致实体经济“失血”和“空心化”。正如一位知名企业家所言“高成本最终会摧毁你的竞争力”。
5月30日，《人民日报》刊发文章《去库存是硬仗 三四线城市压力仍较大》。文章称：
供给还在增加，而需求增速不容乐观。2011年以后，一些房地产开发企业在三、四线城市拿了大量土地，经过几年的开发周期，目前已经到了陆续形成实物供给的阶段。而有些库存水平较高的地区，人口增长却较为缓慢，产业吸引力不足，城市基础设施相对薄弱，住房需求增长速度处于较低水平。一线城市调控政策收紧释放的信号，也可能对市场消化库存形成压力。
6月3日，《人民日报》刊发文章《地王总价不断攀升 土地拍卖该降降温了》。文章称：
一线城市土地空间已然不足，房企开始“围猎”二线城市，地方政府应高度关注高地价推动高房价带来的高杠杆和泡沫风险，所有地王都有较大的亏损可能，过去几年全国的地王目前基本都在亏损或者平本销售。未来一旦房价进入调整周期，房企很可能将面临巨大的销售难题。
从5月9日权威人士在《开局首季问大势》称，“恢复房地产市场正常运行，去掉一些不合时宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，这个教训必须汲取”，到五六月份《人民日报》和新华社措辞严厉的轮番炮轰当前楼市，矛头直指楼市宏观政策和地方政府刺激房价的做法。一切都已经表明，目前，决策层对房地产的态度已经发生剧变。
之前出台系列楼市新政，其中包括加杠杆刺激市场，以楼市对冲经济下滑；现在，楼市要回归权威人士所言，“房子是给人住的，这个定位不能偏离”，而且不能通过加杠杆“去库存”。换言之，就是要去杠杆。
楼市如何去杠杆？当然包括很多方面，一句话概括，就是“少给钱，不给钱”。叫停首付贷，抑制投机性购房进场，严查银行违规操作，这些都是“去杠杆”的办法。
关于去杠杆，最近有一个大事，不知道《房地产决策参考》的各位网友注意到没有，就是上海在全国率先开始推出房地产金融宏观审慎管理，对占上海信贷总量三分之一的房地产金融活动实施全方位监测与管理。
具体来说，上海市房地产金融宏观审慎管理的核心是从人口、房地产市场、房地产金融、经济与金融等四方面建立上海市房地产金融宏观审慎监测指标体系，在综合评估判断上海房地产市场发展走势的基础上，构建逆周期的房地产金融宏观审慎调控机制, 促进房地产金融业务稳健运行和上海市房地产市场平稳健康发展。
“政策工具箱”主要包括：一是定期开展审慎评估，根据上海市委、市政府调控要求指导市场利率定价自律机制调整辖内个人住房贷款最低首付比例和房贷利率水平；二是将评估结果纳入货币政策宏观审慎评估（MPA）以及信贷政策导向效果评估中，依此对金融机构实施差别化激励约束政策；三是定期对社会发布《上海市房地产金融宏观审慎评估报告》，引导市场预期，促进上海房地产市场平稳健康发展。
上海率先在地产金融动手，可谓抓住了上海楼市、地市疯狂的命根儿，下一步，这一做法，难保不在其他重点城市推广。按照上海的这种做法，一旦楼市、土地市场有任何过热的苗头，将启动系列金融降温措施，对房地产行业进行全方位、系统性地“去火”。这表明，防范房地产金融风险，已经被决策层提到了空前重视的高度，并且更加强调监管的预调、微调和事中、事后的有效管理，监管越来越趋于深化、科学化、全天候化。
一切都已经表明，从遏制地王到信贷政策收紧，抑制房地产投资等等，房地产调控的大网，或将在更多的城市铺开。
历史无数次表明，政策收紧，楼市必然降温，还在追高的买房者、房企，是时候冷静下来了。
海通证券首席经济学家李迅雷今年年初的一句话振聋发聩：
中国呢？我觉得目前正处于泡沫被刺破的前期。中国2016年可能发生的事情或许会大大超出我们的预期，包括今后实际执行的货币政策和财政政策，防风险或许成为中国16年的首要任务，改革之年变为风控之年。
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