| aq198822 |
2015-03-24 17:06 |
住建部部长陈政高要求“各地要进一步提高认识,统一思想,发掘住房公积金的巨大潜力,用好用足住房公积金”。
面对目前房地产市场的低迷状态，特别是2月份全国70个城市房价同比环比几乎全军覆没，最高跌幅达到10.8%的“严峻”形势，从中央政府到各地政府新一轮大力度救市大戏正在上演。住建部要求“用好用足住房公积金”，各地政府利用公积金救市可谓接踵而至。
3月16日,济南市重新设定公积金贷款首套房的认定标准，基本属于“认房不认贷”,较以往宽松不少；3月17日广州市规定购买90平方米以下首套自住房或经适房,公积金贷款首付门槛可降低到20%；福建省于3月19日发布了被视为今年首波救市政策的“闽七条”,对首次申请住房公积金贷款的职工,首付比例降低至20%。相信紧随其后，将有更多地方开始放水公积金贷款救市。
其实，早在去年初新一轮救市就已经开始。除了北上广深一线城市外，其他城市限购基本取消，限贷政策全面松绑，并且央行定向调控释放的资金基本瞄准了楼市，各地方政府更是在税收、财政补贴银行、开发商和购房者上绞尽了脑汁。然后，效果却差强人意。房地产延续低迷，交易量延续萎缩，房价继续下滑。
在这种形势下，新一轮救市已经开始全面启动。消息称，全国性救助楼市政策正在蓄势待发。面对严重下滑的房地产行业，适度出台信贷、税收等鼓励住房需求性政策是应该的。毕竟房地产行业是国民经济一个重要产业，恶性下滑下去必将拖累经济增长乃至税收增长等。不过，在住房公积金上大动干戈，特别是在住房公积金贷款上做文章，着实值得商榷。
住房公积金是职工缴纳的解决住房需求资金不足的互助性基金。其使用重点应该放在购买住房时的提取上。公积金贷款是公积金互助性派生出来的，应该是公积金使用中的辅助性产品。同时，公积金贷款具有一定的杠杆率，如果超比例发放公积金贷款的话，很可能导致公积金提取风险，侵害缴纳公积金职工的合法权益。目前，全国住房公积金缴存职工达到1.1亿人，确保其提取公积金权益是一件大事情。这就要求决不能超规模发放公积金贷款或者将公积金贷款挪作他用，比如：建设保障性住房等。
从全国范围内看，公积金贷款比例已经非常之高。根据统计数据分析，截止去年底缴存公积金总额超过8万亿元，而目前公积金贷款总额4.3万亿元，存贷比例已经达到了56%，而商业银行贷款要求不超过75%。当然，公积金存款和银行一般性存款在流动性上存在一定区别。但是，百分之五十多一点的存贷款比例确实过低。而且，存在一定程度的期限错配情况，即：公积金提取期限或者说随机性提取几率要比贷款期限短得多。一个超规模放贷的存贷比例，另一个一定程度的期限错配，已经给公积金贷款预留了风险隐患。用公积金贷款救市是在玩火。
要把“用好用足住房公积金”的重点放在放宽提取使用条件上。新购房、维修等提取公积金条件要进一步放宽，手续要进一步简化，要逐步在网络上全程操作，提高提取速度和效率。同时，认真落实住建部、财政部、人民银行三部门联合下发的放宽公积金支付房租条件通知精神，拓宽公积金提取使用条件和范围。据统计，2014年，全国住房公积金租赁提取只占公积金提取总金额的1.07%。住房公积金在房屋租赁上发挥作用的空间非常大。
尽管各地在公积金包括公积金贷款上正在出台超宽松的救市政策，而且福建等地区已经打出了救市组合拳。但笔者预测效果不会太好，目前的房地产市场不是想救就能救的。房地产市场低迷，房价走低，需求萎缩，是整个经济结构和行业特点决定的。
从宏观经济走势看，经济下行压力依旧很大，工商企业特别是中小微企业等实体经济严重不景气，倒闭、停产、跑路等正在密集爆发。对于普通百姓来说，就业和收入预期的不确定性风险正在增大。而同时房价依然居高不下，既是稍有下跌或者说连续6个月走低，但绝对价位仍然是90%以上工薪阶层难以承受的。就业和收入预期的不确定性与高房价的严重矛盾，大大打压了住房需求，使得大多数百姓持币观望或者不敢出手买房或者收入水平承受不了高房价压力。
还需要密切注意的是，不动产登记条例的实施、房产税预期出台和目前股市的火爆是悬在房地产市场上的三把利剑。前两者不仅抑制住房购买力，而且使得存量房呈现抛售潮。后者对实体经济包括楼市的吸金作用非常之大，火爆的股市已经吸干了整个实体经济的资金特别是楼市里的资金。如果这个经济金融性质的结构不迅速调整过来，不仅房地产市场难以救助，而且整个实体经济都将彻底瘫痪。这绝不是危言耸听！ |
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