| hanron951119 |
2014-11-15 16:07 |
怎样投资一个商铺
当然是首要条件是人流，消费人流，你的消费人流从哪里来？如果说是你买下商铺人流自然会来的，那就大错特错了，你的投资甚至发展商的投资不能改变任何的人流走向，至少你这样认为对你比较好。要了解人流得自己在街边数，另外还得了解道路规划和公交规划。很多人说很多成功的商业在人流并不多的地方呀，但可能这里有个混的概念，成功的商业和成功的铺位投资是两码事情，如果那成功的商业离开了，可能你的铺子可能就租不出去了，也或则你一直就得不到理想的回报。你要预估人流必须是越来越多的，如果你分析到如果未来的市政规划令到这里的人流或许有所减少，那样也得慎重投资。
商铺投资，也得注重位置，交通要道比横街要好，转角比边线要好，凸角比凹角要好，长街比短街要好，大区比小区好，一楼比二楼好，入口比出口要好，扶手梯比直梯要好，中间比两边好，街铺比商场铺好，街道阔道要适中，楼层高比矮好。
商铺投资其实是一个规模批发转零售的过程，商铺其实也是一个时间批发转零售的过程，其实很多有实力的商铺投资商就是把整个商场或某一区域包租下来，经过包装和划分，或设计好租金回报方式和租期长短，分租出去，转嫁风险和实现利润。一半小投资者没有这个实力，但投资商铺时候如果注意投资一些门面较大进深较浅的商，或有额外橱窗甚至广告的商铺，可能也能搞一些分租，到时可以获得意想不到的收益，如果不是没有这样的商铺，那么就租一些有左邻右李的商铺，或背面也有商铺的商铺，说不定能得到大商户的青睐。
投资商铺要看经营规划，如果商品体积较小，那么就可以陈列较多的商品，那么租金也就较贵了，我在义乌小商品城看到一个两平方多一点的商铺其中的一面墙壁一年的租金是十六万，是的，是一面墙壁，因为另外一面墙壁上家要自己做，因为是做小饰物的，所以挂在墙上就可以了。如果商品体积较大，或顾客羁留时间较长，那么就不能租的太贵啦。如餐饮和旅业。
还有商铺经营的商品的档次升级的问题，如果经营的是低档商品，价值较小，竞争较大，利润率较低，那么租金就比不过经营高档商品的，高档品牌商家实力较大，能支付的租金水平也较较高，但高端品牌对商铺的要求也较高也较不受限制，一般高端品牌会选择的是不能再退的水草地，对商铺投资者来说有很大的额外利润，因为这种的商铺一般成本不会太高，但出租给高档商户得到的租金差很大。在这一区，商铺的面积要大规划要好，要便利，要和汇集人流的主力店在一起，如超市，建筑物中心、交通枢纽等。
还有最重要的一点是安全边际，我认为商铺投资得八年回本，超过这个时间就回报率太低了，再审视剩下的无本回报期应该还能回报两倍以上方可投资，否则就实现不了利润啦。当然在这个期间可以考虑的利好因素应该多过利空因素，才可保证长远收益。 |
|