房地产调控政策
持续，楼市进入调整期，房企拿地日趋谨慎，相比去年，不少地方政府依赖的卖地收入今年预计增速坐上了“过山车”。第一财经记者统计发现，2019年全国至少有22个省（自治区、直辖市）下调了政府性基金收入增速，其中16个省份预计今年政府性基金收入为负增长。比如四川去年政府性基金收入为增长43.8%，今年则预计下滑约39%。
政府性基金收入中90%以上来自于国有土地使用权出让收入，即俗称地方政府卖地收入，绝大多数省份下调政府性基金收入的主要原因，正是考虑到国家对房地产市场调控趋紧政策的影响，土地出让市场行情具有不确定性，预计卖地收入下降。不看好楼市，多省份大幅下调卖地收入预期增速2018年地方政府的政府性基金收入约7.14万亿元，创历史新高，这主要是地方卖地收入创新高。2018年地方卖地收入6.51万亿元，同比增长25%，占政府性基金收入比重为91%。但今年地方卖地收入高增长将难以维持。第一财经记者统计发现，全国31个省份中至少有22个省份下调了政府性基金收入增速，从这些下调政府性基金收入预期的22个省份预算报告来看，绝大多数省份下调政府性基金收入主要原因是考虑到国家对房地产市场调控趋紧政策的影响，土地出让市场行情具有不确定性，预计卖地收入下降。根据各省份的预算报告，与去年当地的地方政府性基金收入实际增速相比，今年22个省市预计收入增速大幅下滑。比如，江西去年政府性基金收入增长52.2%，今年预计下滑约31.5%；山东去年增长59.2%，今年预计下滑12.5%；湖南去年增长73.7%，今年预计增长5.2%；云南去年增长75.9%，今年预计增长10.9%；浙江去年增长32.7%，今年预计下滑20.9%；河南去年增长52.5%，今年预计下滑4.9%。由于大幅下调收入预期，16个省份2019年预计政府性基金收入同比呈现负增长，比如四川预计今年收入同比下降约39%，重庆同比下降33%，江西同比下降31%，青海同比下降约24%，浙江同比下降约21%，山东同比下降约13%，江苏同比下降约11%。
中国政法大学财税法研究中心主任施正文告诉第一财经记者，多数地方下调土地出让收入预期符合当前实际情况和财政稳健原则。为落实房住不炒，楼市调控力度较大，全国总体来看房价比较稳定，二手房价有所降低，房地产商拿地更加谨慎，土地流拍现象越来越多，在这种情况下政府卖地收入肯定下滑。今年1月不少城市卖地收入减少与不少地方预期相印证，今年1月份一二线城市卖地收入明显减少。根据中原地产研究中心统计数据，2019年1月，40个一二线城市卖地2525.9亿元，与2018年同期相比下调了15.4%，环比下调幅度达到了32.4%。政府预计卖地收入下滑，跟房企今年拿地更加谨慎有关。其实去年下半年土地市场已经开始降温，去年一二线城市合计住宅土地流标高达382宗，是最近6年来的最高纪录，同比上涨167%。三四线城市土地流拍数量也居于高位（1203宗地）。中原地产首席分析师张大伟称，楼市逐渐进入调整期，导致房地产企业拿地意愿不强烈。信托等资金监管严格，导致房地产企业对总价较高的地块相对谨慎。随着近些年楼市严格调控，房企再拿地资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。“整体看，2019年楼市将继续严格调控，这种情况下，大部分房企对土地市场的热度逐渐降温，抢地积极性降低，土地市场的溢价率有所下降，以北京为例，大量的共有产权和限竞房明显调低了房企拿地积极性。”张大伟说。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉第一财经记者分析，在宏观经济下行和房地产市场下行压力下，土地市场流拍现象越来越多，土地价格相对受到抑制，多数省份据此下调了卖地收入增速。今年上半年土地市场仍将持续降温，下半年形势或有好转。争取发债来缓解财政压力“今年地方大幅下调政府性基金收入预期，反映了地方政府不看好今年的土地市场。为了弥补收入下降带来的财力缺口，地方政府会更加依赖发行专项债券来筹资，而中央已经明确今年将大幅增加专项债规模。”国家行政学院冯俏彬教授告诉第一财经。冯俏彬认为，在近些年经济下行和大规模减税降费背景下，地方财政收支矛盾比较突出，而地方政府卖地收入在平衡财政收支方面起到关键性作用。而今年多数省份预计卖地收入大幅下滑，为了缓解这一财力缺口，地方政府将比之前更加依赖发行地方政府专项债券来缓解收支压力。
地方政府发行专项债券收入列入政府性基金收入。去年经全国人大批准新增了1.35万亿元专项债券分配给各省份，去年12月的中央经济工作会议也明确将较大幅度地增加专项债券规模，具体额度将在全国两会上揭晓。不少券商预计，2019年这一额度将突破2万亿元。比如海通证券就预计2019年地方政府新增专项债券规模在2.15万亿~2.35万亿元。去年底，国务院已经提前下达了2019年新增地方政府债券1.39万亿元，其中新增专项债券8100亿元。各省份在收到相应的发债额度后，已经在今年1月启动了发债工作，24个省份累计发行了约4180亿元地方政府债券，筹资用于重大工程、民生保障等基础设施建设。不过相比于发债筹资金额来说，政府性基金收入增速尽管有所下滑，依然是地方财力主力军，从去年全国情况来，地方政府性基金收入占地方一般公共预算收入比重高达73%。尽管今年不少地方下调收入预期，但是从各地收入规模来看，地方卖地收入还将维持在高位。从2019年各地预计的政府性基金收入规模来说，江苏以7330亿元居首，浙江以6912亿元紧随其后，广东预计收入约5887亿元位列第三，山东预计收入达5249亿元排第四。施正文表示，今年多数省份卖地收入下滑，事实上也有利于大规模降费，因为地方政府收入中卖地收入占比较大，这部分收入减少，地价会相应降低，传导到房价也会相应下滑，降低老百姓购房成本。[ 此帖被姜谷粉丝在2019-02-22 08:48重新编辑 ]
