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本帖被 wang007878 执行加亮操作(2019-02-13)
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在猪年新春之际，证券时报推出《猪年投资攻略》系列专刊，我们选取了一二三四线城市的样本，管窥2019年的楼市风向。2019深圳楼市：稳字当头证券时报记者吴家明每年春节过后，对于深圳楼市而言都是一个敏感的时期：不管是调控政策，房价还是房租，都存在了新的变数。目前，市场普遍认为房住不炒、因城施策的政策主基调不会在2019年出现实质性扭转。在此大背景下，作为一线城市的深圳，2019年房地产市场又会有怎样的走势？对于许多深圳置业者来说，应该都对去年年底楼市出现的促销小高潮留有印象。当时，各大开发商"百米冲刺"，打折、送装修、首付分期等活动齐上阵，特别是坪山、龙岗等原特区外片区新盘成为促销主力。不过，到了今年年初，市场却多次传出有房企项目准备提价的消息，最终相关企业都予以否认。只是，促销和提价传言还是让置业者的心态不定：深圳房价到底是看涨还是看跌？“今年我提前把家人接来深圳过年，本来打算一起去看看房子。”来深已经3年的陈先生告诉记者，“往年中介都会说春节过后深圳房价肯定又要上涨，但今年却很少听到这种说法，我也没那么着急。”这几个月，陈先生都在观察二手房市场，他认为深圳二手房房价的确有些松动，但整体依旧处于稳定水平。与其他城市的“春节楼市”不同，深圳楼市在春节期间显得有些冷清。春节假期期间，记者在罗湖区、福田和龙岗区调查时发现，多数新盘项目的营销中心关闭，二手房中介店也基本处于关门状态。在一些中介从业人员的眼中，今年的情况也显得有些特殊。“2015年和2016年，我们店一直到大年三十才关门，不到正月初五就开门，而且春节期间都会安排员工值班，但今年全部员工都在初七才上班，期间没有安排员工值班。”在龙岗布吉片区经营房产中介的吴经理告诉记者，“春节前的生意其实也一般，所以索性给员工放长假。” （吴家明/摄）其实，置业者的心态已经反映在成交数据当中。深圳规土委的数据显示，2019年首月深圳新建住宅成交套数2499套，对应成交面积25.17万平方米，两项数据环比2018年12月分别减少25.96%、27.23%。虽说每年春节前都是楼市淡季，但同比2018年1月新房成交2778套、28.14万平方米的表现，2019年1月的成交套数也同样下跌约10%。除了新房市场，二手房市场也是观望情绪浓厚。深圳贝壳研究院发布的数据显示，2018年二手房市场成交达到了7.3万套，总体成交量与2017年基本持平，但买卖房耗时明显延长。其中，业主的平均成交周期为102天，相比2017年增加了12天，即卖房变难了；置业者平均成交周期为40天，但7天内成交的占比明显缩减，这也证明置业者也存在观望情绪，购买决定放缓，反映市场向买方市场倾斜。 （吴家明/摄）虽然市场观望情绪依旧浓厚，但作为人口仍在不断流入的一线城市，多数人都认为2019年深圳楼市还是会以稳为主。那么，2019年刚需置业者和投资者该如何抉择？作为一线从业人员，吴经理认为，去年“731”楼市新政后的深圳市场下行较快，价格也连续调整，市场流动性过低，但从去年年底开始深圳市场银行贷款利率松动，楼市成交虽仍处低位，但已经稍有回暖，市场悲观情绪有所缓和，只是大多数购房者观望情绪并未消除，2019年房贷款利率是否放松将成为购房需求释放的重要因素。 （吴家明/摄）美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，此前多个城市的房地产政策调整仍然是个别现象，更多是由于这些城市之前的政策过紧，或者是已不适合现行的市场环境而引起。对于深圳市场，实质性的影响并没有发生。2019年可能是个筑底的年份，部份调控政策可能会放松，但不会一下全部放开。在采访过程中，还是也有一些置业者将目光投向临深片区。在粤港澳大湾区的背景下，深圳与临深片区将进一步加大融合式发展的力度，临深片区也是深圳市锁定的居住外溢地区，深圳与莞惠间的通勤能力、公共配套服务也有望进一步增强。此外，一些目前发展还不成熟，但未来具有发展潜力的区域，相对来说区域性价比会高一些。深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫表示，从房地产政策方面来看，她认为深圳市场基本没有机会放松，将会维持严控这一态势。如果是投资客，建议谨慎为好。如果长期投资，可以适当考虑地段因素和楼盘的品质价值。值得一提的是，2019年租赁市场的政策可能会有大的突破，更多规范租赁市场发展的政策将会出台。成都：高价拍地新房将陆续上市2019年增量市场有望回归证券时报记者唐强楼市的风景，就像大海的风浪，有时猛有时平。2017年末，成都进入摇号买房新时代，中签率低至个位数，曾出现七万人抢千套房，买房队伍绵延几公里“奇观”。物极必反，成都发布了真正意义的“5·15”限购新政，当地疯狂无序的楼市得以降温。证券时报记者注意到，2019年将是前年高价拍地的兑现期，大量高价拿地新房将集中上市，新房入市价格自然会进一步水涨船高。届时，2019年增量市场有望回归，购房客需要更多的理性，而地段的重要性则会进一步凸显。“5·15”新政显威抑炒作▲▲▲2017年，成都新增落户人口36万人，在需求端源源不断的扩大背景之下，土地及房源供给端却在减少，新房成为“稀缺品”，二手房价格倒挂严重。2018年初，成都人的日常，若不是正在售楼部交资料，就是在通往售楼部的路上；巨大的新旧房价剪刀差，使得挤破头“抢”新房成为部分成都人的第二职业，甚至于已成为主业。彼时，全国有多个城市出台了购房摇号政策，但像成都这样超低的中签率却仅此一家。2018年3月，成都招商中央华城开盘推640套新房，超过40000人通过审核参与摇号选房，普通购房者中签几率不足1%；5月初，“捂盘”许久的中铁青秀未遮山获准销售，登记摇号人数超过6万人，但仅有1000余套新房可供出售。 （唐强/摄）2018年5月15日晚间，成都正式出台《进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（以下简称《通知》），为保持成都市房地产市场平稳健康发展，借鉴其他城市成熟经验，进一步完善房地产市场调控政策。记者注意到，相较此前限购政策，成都市楼市调控新政将限购对象调整为家庭，并纳入12个月以上社保作为购房必备条件，且继续实施分区域限购的政策。伴随着“5·15”限购新政的推出，2018年成都楼市迎来了关键的市场转折点，呈现出了前热后冷的局面。“5·15”新政前，成都购房客买房就如同买“大白菜”一般，不问户型、不问地段、不问配套，只有房、有资格就登记排号。以当时的新旧二手房价差来计算，中一套新房犹如即可大赚百万元，毕竟新房中签率远大于买彩票。诚然，“5·15”新政推出后，成都新房市场出现了巨变，普遍个位数的中签率被大幅拉高至30%以上。作为标志性楼盘，青秀未遮山2018年4月首期开盘，普通购房者中签率仅为0.56%；同年11月，青秀未遮山连续两次开盘，推出房源逾800套，均价上涨约2000元/㎡，而该楼盘中签率则已提升至28.78%和16.27%，刚需购房者中签率甚至超过了60%。据悉，贝壳找房旗下贝壳研究院成都分院发布《2018年度成都楼市白皮书》指出，“5·15”前二手业主预期尚高，“5·15”后业主纷纷降价卖房；“5·15”前新房依旧全民摇号、市场火热，“5·15”后新房中签率快速回升、报名人数不足而直接认购的楼盘频频现身。种种楼市迹象表明，成都本轮上行周期已经结束，转而进入下行盘整期。新房供应回升增量市场▲▲▲“5·15”楼市限购新政施行之后，成都新房市场供需关系发生扭转。”贝壳研究院成都分院院长张键如是表示，家庭二套限购后有资质的客户骤减，而资金链吃紧的开发商于下半年集中推盘增加供应，市场供需关系发生扭转，新房市场难现2018年初火热境况。在接受证券时报记者采访时，张键进一步指出，成都新房供应量大增，新房摇号中签率持续攀高，使客户选择面拓宽，二手房交易节奏随之放缓。由此，二手业主在这种局面下被迫降价出售，成都楼市逐步进入久违的买方市场，住宅逐渐回归居住属性。据《2018年度成都楼市白皮书》披露，2017年及2018年上半年，受新房供应量缩减影响，二手房成交比例曾快速提升至50%。贝壳研究院成都分院指出，随着新房供应的稳步回升，市场将回归增量市场，2019年成都新房与二手房的成交比例有望恢复至65:35的水平。新房和二手的市场成交格局重返2:1的合理区间，改善新盘成为主流，二手成交日趋刚需，二手价格回归理性区间。 （唐强/摄）具体来看，一二手房倒挂价差从最高峰的8000元/㎡左右跌至1400元/㎡附近，中心城区及天府新区新房甚至已经超过二手房成交均价。从数据来看，“5·15”限购新政使得市场话语权发生明显扭转，2018年5月-8月成都链家二手房带看客源量长期低于带看房源量，2018年10月二手房业主下调挂牌价格占比接近90%。值得注意的是，“5·15”新政将限购对象由个人转变为家庭，短期投资客手中的富余房票在一夜之间蒸发，成都二手住宅成交中投资占比由9%降至3.2%。进而，投资客们将目光投至不限购的公寓市场，新建公寓市场一度火热。但在2018下半年，随着大量新房的入市、公寓价格攀升至较高区位，投资外溢效应逐步褪去，公寓成交见顶回落。贝壳研究院成都分院认为，下行周期中地段的重要性将进一步凸显，2019年成都以圈层为基础的价格阶梯将逐渐回归，资金实力有限的客户将有序外溢至住宅供应充沛且价格稍低的二、三圈层。针对成都二手房住宅各圈层后市价格区间进行预估，成都核心的锦江、青羊、武侯、金牛、成华、高新等一圈层价格约13000元/㎡-25000元/㎡；龙泉驿、温江、双流、郫都、新都等近郊二圈层价格在8000元/㎡-15000元/㎡；此外，都江堰、彭州、金堂等三圈层则为5000元/㎡-10000元/㎡之间。高价地新房入市再博弈▲▲▲在成都当地楼市流传着一句话：“留给大家的低价新房已经不多了！”2017年，成都土地拍卖价格持续走高，楼面价“秒杀”周边房价。当年4月6日，成都迎来限购升级后的首场土拍，此番土拍首次引入熔断抽签机制。此次土拍，成都历史最高楼面地价被3次刷新，熔断线被3次触发，进入摇号流程。其中，中南建设以总价28.32亿元，单价11080元/㎡的价格拿下城北地块，彼时周边二手房及建成新房价格尚不足万元；此外，位于红牌楼的地块楼面价高达1.72万元/平方米，由东原地产抽签获得，刷新成都住宅最高楼面价，而该区域在售楼盘价格在1.2万元/㎡左右。另据房天下统计显示，2017年全年，成都土地市场共出让土地260宗，总出让面积约16587.68亩，同比下降6.6%，成交面积14287.6亩；但成交总额约1245.3亿元，较2016年全年的卖地总额605.6亿元上涨105.6%。只过去的2018年，入市新房价格大多控制住每平米两万以内，这除了新房价格被限价政策牢牢地套上“紧箍咒”的因素外，更重要的是大多数楼盘都是2017年前拿的相对低价土地。但贯穿2017年，成都主城区地拍每平米成交价格普遍超过万元，这无疑将进一步推高新房入市价格。 （唐强/摄）今年1月23日，成都住建局局长张樵曾对媒体表示，市住建局正研究“一城一策”的具体方案，此后将制定“因地制宜”的政策，精准调控房地产市场。此后，首开金茂府于2月2日正式拿到项目预售许可证，其精装房单价达到2.9万起，最贵单价更是突破3.1万元/㎡。平地一声雷，该楼盘成为成都首个预售单价超过3万元/㎡的楼盘，其最小户型面积超过160㎡，最低总价在470万元/套左右。这似乎是一个风向标，回眸2017年4月，金茂曾以17160元/㎡（成都第二高价地）的楼面价格，拿下成都武侯新区162亩商住地块，溢价率高达90%。作为成都高端楼盘的代表，首开金茂府认购率尚不得而知，但此时的成都楼市圈已经“高潮迭起”。诸如，众多楼盘销售、中介奔走相告、频发朋友圈，“成都即将暴涨”、“现在再不买房后面就买不起了”等言论。此情此景，让大量的刚需及跟风购房者倍感焦急，再度陷入难解的博弈中，既是对高价地入市的恐慌，也是对未来政策不确定性的担忧，担忧限购政策的松动再度刺激房价疯涨。博弈！成都不缺土豪，缺的是好楼盘、好地段。2018年10月单价约2.1万元/㎡、总价超过300万元/套的天誉被挤破头，中签率低至3%；而2017年4月，拔得城北地拍头筹的中南却门可罗雀，2019年1月29日中南海棠集因无人报名登记，最终被终止摇号。海口：楼市降温，开发商向江东新区聚集证券时报记者王明弘海口地段较好的二手房均价在16000元/平方米至23000元/平方米不等，位于郊区的新楼盘，由于配套不完善，价格在17000元/平方米上下浮动，部分楼盘降价促销，也有楼盘为规避限购政策，违规与购房者进行“延期签约”的行为。受海南自由贸易港政策影响，开发商加快布局江东新区。过去一年里，海南房价牵动无数人的眼球，房价高歌猛进之下，调控政策也层层加码，海口作为海南的省会城市，楼市近况如何，未来将朝什么趋势发展？春节期间，证券时报记者走进海口，调查海口房价背后的趋势。海口房价趋向平稳▲▲▲春节假期前，证券时报记者以购房者身份，在海口走访了多个楼盘发现，部分楼盘和中介公司已经提前放假。而春节期间，受前期政府的限购、限价等政策影响，海口新房交易量同比往年有所下降。根据证券时报记者拿到的融创地产2018年12月月报（第六期）统计的房管局备案数据显示，2017年12月，海口市商品住宅市场月度成交均价为14883元/平方米，2018年12月为16253元/平方米。最高价出现在2018年7月，为16638元/平方米。2017年1至12月，海口总成交套数58424套，而2018年为35647套，同比下降了39%。在海口从事房地产10年的房产中介小和向证券时报记者介绍，“2018年初，1996年的老楼梯危房都涨到15000/平方米以上。2018年8月底17300元/平方米的限价政策出来后，房价才明显降了下来。”小和所说的限价政策，是指2018年8月，海口部分开发商接到相关主管部门口头通知，要求商品房备案价不得超17300元/平方米，超过该备案价格暂不发放预售证；已备案项目的备案价如超17300元/平方米，则需调低备案价。海口市物价局局长吴健林接受行业媒体采访时曾表示，海口市住建、物价等部门在联合约谈部分房产备案价格虚高的开发商时，确实在约谈会上口头说过，要求这些房企立即进行整改，在虚高的价格上挤掉“水分”。“现在海口市很多新盘都卖差不多了，怎么卖呢？在政府限价限购政策下，很多开发商将房子挂在自己员工名下，等政策宽松的时候，又说还有几十套尾房，一个月放10套，放了两三年还有房在放出来。如果响应政策去卖的话，只能以亏本的价格卖，我们在西海岸有一个楼盘卖了7年，现在还有尾房，当时政府给的对外销售价格是11000多元每平米，现在卖到了23000元每平米。”小和透露。限购政策层层加码▲▲▲2018年4月22日，海南开始实施全域限购。要求海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。限购政策下，部分地产商公开声称并实施“延期签约”的违法违规销售和虚假宣传行为，即非海南户口购房者可以先签认购协议，以全款或分期付款的形式将房子买下，待5年内把社保补齐后再签约。在海口从事房地产多年的地产人士向证券时报记者透露，全域限购政策刚出来时，其他地产商都在观望时，买房的人群拼命想挤进来，澄迈某地产以延期签约的方式卖了1000多套，实现了约20亿的销售额。该人士指出，由于开发商定的销量目标较高，而海口的主力购房人群是外来人口，但是这些人群购房基本用于老人养老度假，高龄老人没办法办理人才引进，也没办法按揭，落户海南的人意愿比较低，对地产商销量造成冲击，所以开发商会鼓励购房者选择延期签约的方式买房，规避5年的社保要求。 （图为海口西海岸少量的待开发土地/王明弘摄）证券时报记者了解到，由于海口房价高涨，很多刚需购房人群开始向临近海口的澄迈流动。由于澄迈要求必须有2年的社保，购房者同样以延期签约的形式买房。以融创在澄迈的某楼盘为例，上述人士向证券时报记者预估有40%到50%的购房者选择了延期签约，但融创的纯住宅延期签约要求必须全款，退房必须要交30%的违约金。还有一种模式是分期付款，融创对回款率要求较高，分期基本是一个月。其他开发商则在3个月到1年不等。一方面，开发商想方设法规避限购政策，另一方面，海南也不断出台多重政策“打补丁”，遏制违规炒房现象。2018年12月27日，海南省委经济工作会议强调，要巩固房地产调控成果，坚守“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚决破除“房地产依赖症”。为进一步落实房地产调控目标，针对违规延期签约的乱象，该月，海南省住房和城乡建设厅又下发《关于进一步加大对违法违规销售和虚假宣传等行为查处力度的通知》，严禁岛外居民通过补缴社保或个税骗购住房，违反规定的进行严厉处罚。商业住宅门槛将逐渐变高▲▲▲由于商业住宅不受限购约束，没有社保要求，成为很多非海南户籍投资海口房地产的重要选择之一。以证券时报记者调查的位于琼山区的融创海口壹号为例，该盘总共有1245套房，其中商业住宅为176套，由于商业住宅投资门槛相对较低，早已销售一空。现场工作人员向证券时报记者介绍，使用年限的不同是商业住宅与普通住宅的最大区别。商业住宅的土地使用年限只有40-50年，而普通住宅的土地使用年限长达70年。同时没有贷款优惠，商业住宅的贷款也不能使用公积金贷款。地产专业人士分析，海口1月8日新规要求，需求端不得以公司的名义购房，规定了单一购房人在同一个项目购买办公用房的累计面积原则上不低于150平米；商办土地必须严格按照土地用途和规划性质审批，办公产品未来单套分割面积不小于150平方米，小面积和低总价一直是海口办公变现产品的优势所在，政策出来后，海口的商业住宅投资门槛也将变高。海口房地产呈“东进”倾向▲▲▲从海南省政府出发，沿着琼州大桥一路向东，跨过南渡江，30分钟左右即可到达海口江东新区。总面积约298平方公里的江东新区被定位为海南省委、省政府建设海南自贸区、自贸港的重大举措。 （江东新区迎来投资热潮，图为江东新区灵山镇重修新马路/王明弘摄）从地理空间上来看，当前，海口房地产发展也开始呈现出“东进”的倾向，未来投资海口也将呈现出向东进的倾向，江东新区成为各大地产商投资的重要区域。据绿地集团的官网材料介绍，位于江东新区的绿地城项目总占地近15000亩。证券时报记者了解到，2017年融创接手的海口万达文化旅游城项目同样位于江东新区。上述地产人士向证券时报记者介绍，目前海口西海岸已经开发得差不多，新楼盘非常少，除了鲁能海蓝公馆，西海岸星华海岸城有大量房源在售外，大部分楼盘都已经售完。而海口市中心没有新土地开发，只有海甸岛几个新盘有大量房源在售，可购买的新盘不多。在海南自由贸易港政策的利好下，开发商向江东新区聚集是未来的发展趋势。本溪：房价不温不火，仍在消化存量证券时报记者张达春节期间，山城本溪春寒料峭，最低气温接近零下20度，放鞭炮的、冰上嬉戏的、商场逛街的人不少，到处散发着浓浓的年味儿，但是楼市却显得格外冷清，二手房中介和新房售楼处几乎都关门放假了，只有个别楼盘留下一位值班人员，售楼处里无人问津。证券时报记者多方调查了解到，近两年，本溪楼市成交分化明显，除了个别新盘和二手学区房比较抢手外，大部分新盘和二手房卖的并不理想。买房的人不多，新开发的楼盘也很少，2018年以来全市只有3个商品房项目分期取证开盘，其中，“欧洲城”被公认为本溪这几年卖得最好的项目。 （欧洲城在建项目及售楼处/张达摄）欧洲城项目售楼处一位值班销售人员小李告诉证券时报记者，去年9月项目第5期开盘当天基本卖得差不多了，现在房源不多了，也没啥优惠，小高层成交均价6600元/平方米，高层成交均价5800元/平方米。“咱们五线城市现在房价也不便宜，虽然赶不上大城市涨的快，但这两年也涨了。现在人们条件好了都想改善居住环境，本溪没有几个像样的好小区，咱项目房子最好卖，不仅位置好，配套服务也好，而且是封闭式园区管理，自住和投资都可以。”她说。据了解，2009年至2014年是本溪房地产开发最鼎盛的五年，不仅本地房企开发量大，恒大、绿地、佳兆业等全国性房企也进驻这里，在本溪郊区的太子河畔开发了大片楼盘，依山傍水的环境和大开发商品牌成为吸引改善置业者的卖点。不过，自2014年开始，本溪房地产市场进入低迷阶段，连续几年投资呈下降态势，销售情况也是持续下降的。这些大开发商的楼盘，后期销售不及预期，有的企业就选择撤资走人了。恒大绿洲位于太子河上游，是本溪唯一带装修的楼盘，目前成交均价6500元/平方米，2012年开盘时卖的还算好，但目前仍有少量现房在售，而2018年3月开盘的两栋楼200多套房，目前卖出不到一半。今年初推出的5套特价房，最高优惠达29万，但目前一套也没卖出去，优惠延续到了2月份。不过，对于项目销售缓慢的原因，值班销售人员刘小姐解释说：“我们主要卖的是园区环境、物业和品质，不像市内盘和学区盘是走量的。”另外，2011年开盘的绿地中央广场目前也仍有少量现房在售，2014年开盘的沿河商业项目，目前能看到的入驻商户只有寥寥几家，其他大部分面积都是空着的。 （恒大绿洲项目/张达摄）对于上述太子河畔的几个项目，长期生活在本溪的梁先生表示：“位置太偏了，退休改善生活的老年人住那边的比较多，我们还要考虑孩子上学的问题，以后要换也是换个学区房，不会在那边买。”他告诉证券时报记者，本溪作为资源型城市这几年经济形势不太好，人口老龄化比较严重。他前2年做饭店生意，后来眼瞅着消费水平每况愈下，因此去年他改做海鲜生意了，但也是从大连上货再卖到沈阳去。“四五线城市人口流动性差，年轻人都往大城市走，消费能力有限，房地产受影响下滑也正常。”他说。尽管整体看，本溪平均房价是上涨的，但涨幅不大，新房能看出价格上涨一点，二手房则有回落的趋势，特别是非学区房和位置较偏的地方，房价下降趋势明显。证券时报记者了解到，王先生去年卖了一套市中心120平方米的房子，总价降到了70多万元，据说2015年同户型还能卖到90万元左右。而赵先生最近为了改善老年生活打算在郊区买个新房，定金已经交了，但是自己市区的老房子挂了2个月都没卖出去，但他不并愿意降价，因为卖房款是用来买新房的。在证券时报记者调查采访过程中，无论是新盘销售人员还是二手房中介人员，无论是长期在本溪生活的人还是在外地工作的本溪人，都表示本溪房地产不适合投资，建议要想投资可以考虑去沈阳，本溪这几年也没有投资炒房的。在沈阳工作的本溪人李女士给出的不会在本溪投资买房的3个理由很具有代表性：一是经济形势不好，房价不能涨，投资没有必要；二是不回去工作，没有置业需求；三是老人在本溪有房子，最后还要接到自己身边，本溪的房子还得卖，没有理由再买房。
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