来源：鹰觅房产新媒体 公号：yingmi909
作者：鹰觅君“权威人士”将部分重点城市房价定性为“泡沫”，这个全国人民都已经知道了。
不过，上海，接着南京，这两日再度拍出“地王”，火爆程度依然如故。
5月11日上海三幅宅地的拍卖的溢价率都在100%以上，格力地产、融创、象屿地产分别以19.65亿元、30.05亿元以及21.5亿元的价格拍得以上三幅地块。上海中原地产市场分析师卢文曦根据楼板价推算，预计未来成本价至少都在每平方米6万元以上。
一日后的南京，也诞生了两大“地王“——葛洲坝以总价32.8亿元，楼面地价45213元/㎡拿下河西南G14地块，成为南京新地王；世茂以88亿元拿下了河西中部一幅商住综合地块，溢价47亿元，溢价幅度114.6%，成为了南京年内总价地王。
“权威人士”发言之后，市场不是该有所回归，至少不是应该姿态一下吗？是房企不够理性？还是有关部门的欲擒故纵？做出这种思考是出于惯性，但细细分析，其实是当下的价值尺度还不能完全适应彻底变化的时局。
首先需要明白的是，目前在拍出土地上建造的纯商品房，已经不是短缺时代里具有大众消费性质的房子了，它们的客户群可以脸谱化为一个小众的富豪群体。在这样一个圈子里，与其说“泡沫”的大或小，不如说高昂的价格能否匹配得起豪宅的品质。“泡沫”应该是一种具有普世性的价值判断。超出了大众的购买力，超越了一般人的心理限度，这才是风险的一般度量衡。
“权威人士”定性房价泡沫，实际上主要敲打的不是房企，每个企业都有自己的财务约束，拿了高价地最后卖不出去，损失也是内部去消化，外部性要小得多。鹰觅君觉得，重点城市土地市场目前的狂热，一方面是企业补充土地储备的需要，像格力地产在上海的储备已现不足，另一方面则是看好城市未来，像上海，区域中心的中心，产业发展不可限量，现在貌似拿到的高价地，往后几年极大可能就是捡的一个大便宜。后面一点，过去几年屡试不爽。
房企现在拼抢的，其实是将来为富豪制造豪宅的机会，价格再高和一般老百姓的关系已经不大。虽然豪宅成交价格也会对周边住宅价格产生影响，但真正的决定力量还是社会均衡的购买力。实际上，“权威人士”这次发言敲打的是投资投机性需求，它们才是左右大众房价的真正力量，也是造成此轮房价暴涨的最大推力。
央行4月21日发布的《2016年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，银行贷款正加速涌向房地产行业。2016年3月末，人民币房地产贷款余额22.51万亿元，同比增长22.2%，增速比去年末高1.3个百分点；一季度增加1.5万亿元，同比增加5045亿元，增量占同期各项贷款增量的32.5%，比去年占比水平高1.9个百分点。
这样凶猛增长的信贷资金流向，在加上民间融资像首付贷的助力，房价怎能扛得住？“权威人士”所做的，就是影响市场信心和预期。这一招，其实相当厉害。
有一个广为应验的理论是，对一个市场怀有信心是有乘数效应的。正向的信心会导致收入或投资的增加和下一轮信心的变化，负面的信心则会带来相反的局面。关于这一点，实际上统计学家已经建立了模型，对几个国家的因果性检验表明，衡量的当前信心会引起未来GDP的变动。
典型的如被次贷危机重创的美国——人们信心低落导致信贷市场冻结，贷款人不相信能收回贷款。在这种情形下，那些想花钱的人发现，他们难以得到所需的信用；那些提供商品的人发现，他们难以得到所需的流动资金。结果是，大量刺激政策并未起到快速复原经济的效果。国内楼市的应验，这一轮已经很清楚了。一二月的信贷大放水是工具，央行高层对于房贷比重不大的言论瞬间点燃了信心和预期。在很多人眼里，这一表态等于合理化了房价的上涨空间，给予了继续投资楼市的信心，结果重点城市楼市大爆发。
自从三月底以来，不论是严厉调控的出台，还是“权威人士”发言，其实做的就是一件事——改变楼市预期。以沪深为代表的调控效果应该是立竿见影，一线城市出现了明显的降温，统计数据显示：
4月份，四个一线城市新建商品住宅成交面积为313万平方米，环比减少27.8%，同比减少8.2%。具体城市看，北上广深4个城市环比增幅分别为9.5%、-53.2%、0.7%和-46.2%，同比增幅分别为-11.8%、-24.3%、33.5%和-38.4%。
在这种局面下，“权威人士”发言无疑又强化了之前的调控信号，如果房价继续疯涨，更严厉的调控还会出台。对一个政策市而言，这是最具杀伤力的警告。可以预计的是，随着一线楼市降温，二线重点城市也会步其后尘，先不论调控的预期，一线楼市的房价就会成为它们的天花板。
鹰觅君认为，在最近的预期引导之下，未来回归居住属性为主导的市场是大概率事件。按照房价和地价二者之间的互推规律看，“地王”现象也终难以成为常态。
