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只看楼主倒序阅读使用道具楼主发表于: 2016-04-23

— 本帖被 wbyys2427 执行加亮操作(2016-04-24) —

　深受温州土地续期影响到目前仅有千户左右，却让所有人都开始面对土地续期问题。
　　事实上，此次温州“土地证续期”案例，在深圳、青岛等地早已出现。且长远影响开始显现，温州的土地使用权如何续期，也波及到对房地产价值的重估。
　　在土地期满续期办法尚不明朗的情况下，这类房子还会像原来那样值钱吗？
　　新浪新闻发起的“土地续期收费，会重估中国房地产价值吗”调查显示，超八成网友担心房子贬值。

八成网友担心自己房产贬值

　　八成网友担心自己房产贬值
　　在新浪新闻4月22日发起的一份 “土地续期收费，会重估中国房地产价值吗？” 的调查显示，近8成的投票网友对土地续期高价收费后，会“很担心，感觉房产会贬值”。

八成网友担心土地续期高价收费后，房产会贬值

　　中原地产首席分析师张大伟在媒体采访时表示，温州土地证续期需缴费用，对中国房地产影响深远。国内的物业土地年限会影响未来的房地产发展，特别是部分年限已经过半的二手房，如果续期费用过高很可能影响价格。
　　张大伟指出，目前看，虽然温州出现到期的房源比较少，但未来这类房源会越来越多，需要尽快顶层设计，制定好相关政策。从未来发展看，续期补费已经是必然，如果补费过高将影响房地产作为投资品的价值。整体看，房地产在进入非完全短缺期后，投资属性已经降低。
　　与此同时，因土地的续期办法不明确带来的对购房的影响，也初步显示出来。
　　新浪新闻的这份调查还显示，有近6成的网友已受到了土地续期办法不明确的影响，并表示在购房时会“会关注土地年限，年限短的谨慎购买”。只有13%的网友称，对自己没影响，该买还是买。
　　深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，过去由于缺乏官方细则，“自动续期”或被理解为免费待期，或被理解为超低价续期，对购房没有影响。而现在如何续期，如果不给明确答案，一定会影响百姓购房，特别是那些使用期还剩几年的房子。而上世纪90年代之前，改革开放较早的城市，出让了一些20-30年的地，如何续期会影响这些房子的交易。
　　不过李宇嘉也指出，对70年产权的房子，要到2050年前后才会有第一批到期，基本不会影响这类房子的交易。

超八成网友支持土地期满自动免费续期

　　超八成网友支持土地期满自动免费续期
　　亲历《物权法》起草过程的全国人大室巡视员扈纪华称，“《物权法》上根本没说此事，就是自动续期，它没有区分多少年，也未点明要不要补缴此期间的建设用地费用。如果要补的话，这是在法律之外画蛇添足，替自动续期加了条件。”
　　中国社科院法学研究所研究员孙宪忠教授认为，《物权法》第149条第一款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。这里所说的“自动续期”，含义就是无条件的续期，不需要补交费用，也不需要再次办理不动产登记手续，自动地继续合法使用土地。
　　这也到了超过8成的网友投票支持，他们表示土地年限到期后，应当自动免费续期。
　　不过这是否能敌得过现实呢？

　　自媒体“公号冰川思想库”一篇文章《土地不续期，你的房产将无法上市交易，一钱不值》分析，这笔钱是必须要收的。因为中国政府离不开这笔钱，土地财政成为地方政府重要的财政收入来源。而且近几年城市化进程加快，但中国人口红利已经逐渐消失，新增的卖地收入是不可能持续的。这就意味着，政府必然会打已经卖过的土地的主意。
　　另有一组数据也可佐证。2014年中国经济周刊发布了一个关于土地财政的报告，报告以“土地偿债在政府负有偿还责任债务中占比”来衡量地方对土地财政的依靠度，23 个省份中，浙江排名第一，高达66%，而最少的省份甘肃、河北、山西也占到了20-22%。
　　这就是解释了，为什么温州国土局在20年宅地土地使用权到期后表示要“缴纳三分之一房价才能续期”（此前是要全额缴纳出让金）的表态。
　　对此，近日也有部分法学专家建议，宅地土地使用权到期后则需要补齐土地差价来完成“自动续期”，约定20年以及没有达到最高限70年的，首先应当自动续期至70年，同时补交约定年限与70年土地使用权期间的出让金差价。不过这样的建议，只有3%的网友投票支持。
　　除此外，也有11%的网友表示认可，“自动免费续期”的同时，也可以“缴纳一定的税”。
　　深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析，“温州案例中，续期价之所以高，是因为按照市场价格来征收，即媒体报道的“缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金”。但实际上“低价续期是主流”。
　　他以土地批租制的样板香港为例，新界地区所有土地官契在1997年到期，政府决定所有业主不必补缴地价，自动获得50年土地租契的延期，即延伸到2047年。虽然不需补交地价，但业主按年必须向政府缴纳一笔“地租”，标准为年度租金评估值的3%。如一套价值1000万元的住房，每年产生30万元租金，地租是9000元，即续期费只要9000元。

土地续费问题应由全国人大确定

　　　土地续费问题应由全国人大确定
　　据媒体报道，4月21日上午，由国土资源部、浙江省国土资源厅组成的联合调研组抵达温州，将在当地调研、指导住宅土地使用权20年到期延长的问题。关于此事，目前仍无定论。

九成网友认为土地续期问题应该由全国人大确定

　　日前，法学界的专家讨论，认定温州官方所做的解释是违法的，应该交由上位法的法律，或法工委来解释。
　　学界泰斗、中国政法大学终身教授江平在4月20日关于此事的讨论会，称“解释的资格当然属于全国人大，而不是由政府或部门来解释，更不能由下面各级政府来做解释。”
　　在新浪新闻发起的这份调查中，91%的网友也表示，土地续费问题应由全国人大来确定。
　　而中国社科院法学研究所研究员孙宪忠称则毫不客气指出，“一些学者和地方政府官员任意解释物权法第149条第一款的含义，一些地方政府还曾经制定规则，试图在该权利期限届满时再次收取土地出让金。这一做法是明显违法的。
　　根据立法法对于立法权限的规定，这种涉及限制公民基本权利的法律，必须由全国人大制定，国务院和地方人大都无权就此自己立法，地方政府及其部门更不能就此问题擅自做出规定。”
　　同样，此前曾参与《物权法》起草的梁慧星教授撰文回忆当初起草过程表示，“在将来立法机关（全国人大常委会），就住宅用地使用权续期后是否支付土地使用费问题，‘根据实际情况再作慎重研究’（并作出决定）之前，无论是国务院或者地方政府，均不得擅自决定住宅用地使用权续期后是否支付土地使用费。”

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下山虎的兄弟

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2016-05-13

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